«Aquellas personas que buscan una casa en zonas céntricas o bien comunicadas de grandes ciudades tienen menos margen para negociar, porque los precios en estas zonas han tocado fondo». La declaración es de la responsable de estudios del portal inmobiliario Fotocasa, Beatriz Toribio, y sirve bien como resumen de un mar de fondo ideológico que se está instalando entre los grandes medios de comunicación y gurús de la opinión pública económica: el ladrillazo ha terminado, la bajada del precio de los pisos ha concluido, y comienza la recuperación, de tal modo que su valor comenzará a subir, como, dicen, tradicionalmente ocurre.

Así lo confirman otros estudios, y la última estadística del precio de la vivienda del INE va en esa línea de «bajada más moderada», hasta tal punto que los precios de la vivienda de segunda mano, según Estadística, apenas han caído un 0,1% entre el primer y el segundo trimestre de 2013. Más aún, los precios de la vivienda nueva en el País Vasco o Madrid ya estarían subiendo, dice el INE. En fin, el director del gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, ha señalado que el «ansiado suelo de ajuste de los precios de la vivienda está cerca, aunque aún queda presión a la baja».

 optimismo poco realista 

Sin embargo, ese optimismo entre los beneficiarios del sector inmobiliario se corresponde más a un deseo que a una realidad. Y lo que tiene de realidad, además, tiene más que ver con movimientos especulativos ajenos a la ley de la oferta y la demanda y tremendamente perjudiciales para los consumidores, según ADICAE. En este sentido, el Consejo General del Notariado sigue atestiguando bajadas muy importantes, del 10% de media en tasa interanual, en la compraventa de viviendas. Y aún más acusadas en la formalización de hipotecas. Los notarios, además, atestiguan que si se produce una moderación en esta tendencia no será, desde luego, ni abrupta ni rápida, sino muy gradual.

Con lo cual, si la demanda sigue en mínimos, y seguirá así mientras continúe la situación actual de crisis, y el stock de viviendas continúa en los niveles actuales, rondando los 3,5 millones de pisos vacíos, 700.000 de ellos a estrenar, hará falta bastante tiempo para que la situación se equilibre a niveles normales que permitan mantener los precios… A no ser que estén interviniendo fuerzas ajenas a esta ley básica de oferta y demanda. Y es cierto que las hay, y son tremendamente lesivas para los intereses de los consumidores.

La clave, los pisos barato

La primera clave la da Jordi Esteve, analista del departamento estadístico del Consejo General del Notariado: «estamos detectando un cada vez más creciente peso del número de viviendas que se compran sin hipoteca», esto es, al contado. Inversores o ahorradores con capacidad para poder poner encima de la mesa el importe de una vivienda; hasta aquí, nada grave. Lo preocupante, sin embargo, es el perfil de esas inversiones y qué reacción están provocando en el mercado. Sigue Esteve: «de hecho, hay muchísimas viviendas de menos de 50.000 o 60.000 euros, que las hay y no pocas, que se están comprando sin hipoteca». En un porcentaje no medido, pero que podría estar ya por encima de la mitad de todo este perfil de compras. Sin embargo, para pisos de más de 100.000 euros, prácticamente no se compra nada ‘a tocateja’.

De este fenómeno aún puntual pero significativo surge la tramposa tesis de que el mercado de la vivienda se está recuperando. Y a este fenómeno se agarran bancos e inmobiliarias, ávidos de colocar su stock invendible, y animosos a la hora de maximizar el beneficio. Si la presión de los inversores al contado se centra en las viviendas más baratas, en efecto los precios empezarán a subir; no hay aún razones objetivas para pensar que ello vaya a suceder mañana mismo, pero interesa que esos compradores con liquidez se lo crean y sientan la necesidad de comprar cuanto antes, para anticipar las ventas y, en último término, elevar los precios.

La trampa continúa con una segunda segmentación, que consiste en discriminar otro tipo de viviendas cuyo precio ya no va a bajar más. Los estudiosos de los bancos y las inmobiliarias lanzan también el mensaje de que las viviendas de los barrios céntricos de las ciudades ya no bajan más, incluso que están ya subiendo. En realidad, a lo largo de la crisis, las viviendas de los barrios más céntricos han sido las que menos han bajado, con lo cual la idea no es novedosa. Pero, combinada con lo anterior, causa inquietud entre aquellos consumidores que tengan intención de comprar pisos, sea para invertir, sea para usarlo como residencia. El objetivo está conseguido; se mueve la demanda, el stock invendible empieza a venderse.

Al final, la banca es la que mueve las hojas de este árbol especulativo. En su poder está un porcentaje ampliamente mayoritario de ese volumen millonario de viviendas sin vender, usadas o a estrenar. Engordada a través de inacabables rescates y abusos a los consumidores, ahora ya no le quema tanto ese stock, y puede hacer algo a lo que está muy acostumbrada, que es especular con él, jugar con los volúmenes para inflar de nuevo el mercado. Así, utiliza fondos e inversores extranjeros para sacar suelo y ladrillo en paquetes a precio de saldo para continuar con su recapitalización. Y ralentiza la venta de inmuebles para particulares para acentuar esa sensación de precios al alza.

Con lo cual, en efecto, el juego es tremendamente lesivo para los intereses de los consumidores. Para los que deseen comprar un piso a corto plazo, porque, de manera antinatural y torticera, se modifican las condiciones del mercado para elevar precios y, por supuesto, obligar a los ciudadanos a seguir recurriendo a hipotecas abusivas y dañinas. Y para los demás, porque no ven corregido uno de los problemas fundamentales de la sociedad española, como es el acceso asequible a una vivienda digna. Como siempre, las administraciones a verlas venir. ¿Qué hacer? En la medida de lo posible, mantener la calma a la hora de invertir en un piso y, en lo posible, incidir en la compraventa entre particulares, sin intermediarios.