España acumula un stock de viviendas nuevas sin vender que asciende a más de 670.000, según datos del Ministerio de Fomento, consecuencia visible de un modelo económico profundamente equivocado derivado de años de irresponsables prácticas crediticias de las entidades bancarias en colaboración con una Administración pública relajada y miope. Este stock permanece casi inalterado desde hace tres años, podría dar cobijo a dos millones de españoles, y se suma a otros casi 3 millones de viviendas vacías de segunda mano que también están sin uso, según el INE; todo ello podrían hacer buena presión a la baja en el coste a la vivienda para los consumidores, y facilitar su acceso en condiciones asumibles.
Nada de esto es así, sin embargo. Lejos de ello, entre la crisis económica aguda que sufre el país, y los abusos bancarios que los juzgados ya están poniendo en cuestión, la compraventa de inmuebles en España sigue cayendo de manera estrepitosa. Cláusulas suelo, intereses desorbitados, encarecimientos y malas prácticas bancarias, que ahora están disparando los diferenciales en las hipotecas, impiden a la mayor parte de las familias poder acceder a un stock cuyo valor sigue decreciendo, lo que resulta cada vez más atractivo para los especuladores y los fondos buitre que quiere el Sareb, pero aún inaccesible para los consumidores.
Actitud lógica de los usuarios
De esta manera, la compraventa de vivienda en España ha caído ya un 70% desde el año 2007. A inicios de ese año, con el boom del ladrillo a punto de terminar, se realizaban entre 70.000 y 80.000 transacciones de vivienda mensuales, que fueron cayendo progresivamente a medida que avanzaba el año; en 2008 ya no se compraban más de 50.000 pisos cada mes. Entre 2009 y 2010 las cifras se mantenían más o menos estables entre los 30.000 y los 40.000 inmuebles mensuales, e incluso se observó un ligero repunte a inicios de 2011. Sin embargo, el recrudecimiento de la crisis a partir de ese año ha diezmado el mercado inmobiliario aún más, y en 2012 ya no se registraban más de 25.000 compraventas mensuales. Record negativo, en abril de 2012 y marzo de 2013, que cifraron apenas 23.000 transacciones.
La última cifra que registra el INE corresponde a mayo de 2013, apenas 26.000 transacciones, en un mes largo que tradicionalmente suele suponer una reactivación en el sector. Nada de eso se observa, bien al contrario; los consumidores, acechados por la reducción general de ingresos consecuencia de la crisis, y alarmados por la proliferación de abusos y malas prácticas bancarias en materia crediticia, están optando mayoritariamente por vigilar sus compras al máximo, recurrir al alquiler o, en muchos casos, compartir viviendas bien con familiares bien con otros particulares; teniendo en cuenta que una cláusula suelo puede suponer hasta 300 euros mensuales de sobrecoste hipotecario, no es de extrañar esta actitud de los usuarios, cuya tasa de morosidad es la menor en el sector.
Un stock que ‘quema’
El problema fundamental con este volumen de viviendas sin vender estriba en que es un activo convertido en pasivo, pues fue actividad económica financiada a través de créditos a promotores ahora sin apenas posibilidad de retorno. Según las estimaciones de precio de vivienda que se han ido tomando en los años anteriores a la crisis, esos 670.000 pisos vacíos habrían sido construidos con una expectativa de venta total de entre 100.000 y 150.000 millones de euros. Evidentemente, eso ya no es posible, y cada día que pasa el valor de estos inmuebles es cada vez menor al hilo de una demanda completamente paralizada.
Así, si atendemos al actual importe medio de las hipotecas en España (102.000 euros) el valor total no alcanza los 70.000 millones, y ADICAE calcula que aún será menor, poco por encima de los 50.000 millones, pues la asociación considera que el precio medio de los inmuebles todavía debería bajar otro 30% para ajustarse a la situación actual del mercado. Activos tóxicos que queman en el balance de la banca, que necesita con urgencia ir deshaciéndose de todo esto para poder mejorar sus ratios de solvencia. De momento, las entidades han conseguido colocar 50.500 millones al Sareb, entre suelo y 85.000 pisos, para poder maquillar sus balances.
Cuidado con los ‘chollos’
Pero la gran mayoría de este stock de viviendas sigue en poder de las entidades financieras, que evidentemente primarán su comercialización y buscarán cualquier treta posible para que el consumidor sea el pagano de esta situación, en forma de precios irreales y, sobre todo, cláusulas abusivas en las hipotecas, intereses y diferenciales con los que compensar el desastre. De hecho, ADICAE pone sobre aviso al consumidor interesado en adquirir una vivienda y atraido por supuestos ‘chollos’ inmobiliarios; es fácil que si un piso comercializado por la banca está muy barato, habrá cláusulas abusivas que compensarán esa rebaja. La asociación seguirá vigilando las prácticas bancarias y, a través de la web hipotecaconderechos.org, llama a los consumidores a que permanezcan vigilantes y defiendan sus derechos.
