El eje fundamental de las últimas reformas del sistema financiero tiene como propósito sanear los balances de las entidades lastrados por activos inmobiliarios que ya no valen lo que la banca había tasado. El objetivo es que el valor contable se asemeje al valor real y así impulsar que la banca saque a precios más bajos su stock en vivienda. Para ello el Real Decreto Ley 2/2012 obliga en general a que la banca aporte en sus balances unas coberturas dependiendo de que el activo en su poder sea suelo, promociones en construcción o viviendas. El ministro de Economía, Luis de Guindos, ya previó que esta operativa iba a suponer a las entidades unos 50.000 millones de euros.
Tras la “intervención” de Bankia por el FROB, en mayo de 2012, apareció un Real Decreto Ley que volvía a pedir más provisiones por activos, incluso por los que no tuvieran ningún problema de morosidad. Además preveía la creación de un “banco malo”, a través del cual todas las entidades de crédito que pidan ayudas públicas para recapitalizarse tendrán que traspasar sus activos «dañados» a una sociedad de gestión externa, que en el caso de las entidades nacionalizadas será compartida. En definitiva, inyectar dinero público a las entidades financieras a cambio de los ‘activos tóxicos’.
El banco malo en la experiencia internacional
Una de las opciones es que el Estado pague los activos inmobiliarios a precio de mercado, lo que supondría aproximadamente un 60% de descuento sobre el coste de adquisición con el que aún figuran en los balances de las entidades. Esta diferencia de precio repercutiría en forma de pérdidas en los balances de bancos y cajas, lo que podría conllevar que algunos no pudieran sostenerse y el Estado tendría que quedárselas o venderlas. Así, la intervención necesaria por parte del Fondo de Reeestructuración Ordenada Bancaria (FROB) podría ser cuantiosa.
Ésta es la fórmula que utilizó Irlanda. Le sirvió para reactivar el crédito pero también quebraron muchas entidades, que tuvieron que ser nacionalizadas. Esto disparó la deuda pública hasta tal punto que Irlanda tuvo que ser rescatada. La Agencia Nacional de Gestión de Activos (NAMA, por sus siglas en inglés) fue el banco malo irlandés, creado en 2010 para aglutinar todos los préstamos inmobiliarios tóxicos de todas las entidades del país. Pagó cerca de 32.000 millones de euros por la cartera de inmuebles mientras que su valor contable asciende a unos 74.000 millones de euros. Precisamente a raíz de la creación del banco malo, Irlanda fue intervenida dado que provocó una quiebra del sistema público.
Otra opción sería adquirir estos activos de la Banca al mismo precio que aparecen en los balances (aunque restándoles las provisiones realizadas). Supone un mayor coste para el Estado pero los hay que defienden que así se reduce el riesgo de quiebra de entidades que había en el modelo anterior. Eso sí, aparte de un mayor coste económico para el Estado (y, por tanto, para los ciudadanos como contribuyentes y consumidores), implica también el riesgo de que se tarde mucho en recuperar lo que se ha pagado por los activos e, incluso, de que esto no se produzca nunca. A cambio, se obliga a las entidades a que ofrezcan tanto crédito como ayudas reciban.
Esta opción podría mantener vivos a los llamados ‘bancos zombies’, aquellos que no podrían seguir operando sin las aportaciones de dinero público. Es el modelo que adoptó Alemania, quien puso un plazo de 20 años a partir del cual serían las entidades quienes responderían de la pérdida de valor de los activos. Esto supondría de facto una subvención del Estado a la Banca.
Sus efectos en los consumidores
El “banco malo” puede suponer una caída en los precios de la vivienda. Al menos este es el objetivo pretendido. Esta bajada de precios en la vivienda de las entidades de crédito arrastrará a la baja el mercado de vivienda de los particulares.
Esto tendrá un efecto claro en los consumidores. En primer lugar porque estarán pagando una hipoteca por un bien que se habrá depreciado considerablemente desde que se adquirió. En segundo lugar, esto puede tener un efecto negativo en aquellos consumidores que, agobiados por el pago de su hipoteca, decidan vender la vivienda para saldar su préstamo (o bien se subaste en un procedimiento hipotecario). En tal caso se verán obligados a bajar su precio muy por debajo del valor de tasación, lo que puede repercutir en que quede deuda pendiente de pago.
Por tanto, aunque logre descenderse el valor exageradamente inflado de la vivienda, sigue sin resolverse el grave problema hipotecario para cientos de miles de familias. Toda creación de un “banco malo” debe venir acompañada de propuestas para este colectivo de consumidores endeudados y en situación de riesgo.
Actualmente existe una notable distorsión entre los precios de la vivienda de las distintas entidades y los que ofrecen los particulares, hasta un 65% en algunos casos, una fluctuación que perjudica a los consumidores que desean acceder a una vivienda, tal y como demostró ADICAE en el informe ‘El futuro del precio de la vivienda y su financiación en España’.
Ello debe su origen a la diversa procedencia del inmueble (embargos, promociones sin vender,…). La vivienda que proviene de embargo, el banco puede colocarla a la venta muy por debajo del precio al que lo coloca el particular. La razón de ello puede deberse a que la deuda pendiente de pago resulta ser inferior al precio real de la vivienda, por haber amortizado el consumidor un porcentaje importante del préstamo concedido. En tal caso al banco no le importa colocarla en el mercado a menor precio.
Todas estas razones deben ser tenidas en cuenta por el “banco malo” de cara a evitar distorsiones en le mercado que perjudiquen al consumidor, tanto aquel que ha perdido su vivienda a través de la ejecución hipotecaria (o esté en riesgo de perderla), como al comprador futuro.
Qué propone ADICAE
ADICAE ha hecho muchas propuestas de solución a las que Gobiernos, Administraciones y las entidades hacen oídos sordos. El drama causado a cientos de miles de familias, con la Espada de Damocles puesta ya sobre la cabeza de los casi 10 millones de familias hipotecadas en España, ha levantado un amplio debate económico-financiero, jurídicojudicial y político-social de gran importancia en el que ADICAE y su Plataforma Hipotecaria han estado en primera línea planteando las principales alternativas: lucha judicial contra las abusivas cláusulas suelo, clips y swaps; contra las injustas y alarmantes ejecuciones y embargos hipotecarios, con la elaboración y difusión de una alternativa de ‘dación en pago a la española’ perfectamente aceptable para la crisis hipotecaria española; presentando al Gobierno proyectos de ley y decretos como la ‘Moratoria de Embargos Hipotecarios’; exigiendo reformar la Ley Concursal para introducir en nuestro ordenamiento legal la prevención y protección ante el sobreendeudamiento de las familias, y un largo camino de actuaciones en defensa de los derechos de los hipotecados.
Sin embargo los políticos siguen sin mover ficha. Y ello a pesar de la urgente necesidad de aprobar estas medidas, no solo beneficiosas para las familias, sino incluso para la débil y quebradiza economía española y hasta para las propias entidades bancarias y financieras, hoy desarboladas y prácticamente en quiebra en algunos casos precisamente por su irresponsable actuación ante la cuestión del crédito, sobre todo para los promotores de la burbuja.
