La Ley de Fomento del Alquiler, que facilita el llamado «desahucio express», hará más eficaces los procesos judiciales para el desalojo y el impago de rentas de los vecinos morosos. El objetivo es evitar abusos y demoras injustificadas por parte de inquilinos que no pagan, sin eliminar cierta flexibilidad para los que sí cumplen.
Parece que se empieza a tratar con cierta seriedad al mercado del alquiler de vivienda en España: la ley plantea la ejecución del desahucio en un plazo «no superior a 15 días y sin ulteriores trámites» en el caso de inquilinos que no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial que así lo indique.
También se amplían los supuestos en los que el casero puede dar por terminado un contrato de alquiler; al caso ya contemplado de necesidad de la vivienda para uso propio, se añaden los de familiares más directos, como hijos, padres, o ex-cónyuge, siempre que se establezca previamente en el contrato.
Los puntos clave de la Ley
Reducción de plazos para presentar la demanda por impago. Se reduce de dos a un mes el plazo que debe transcurrir entre el requerimiento al inquilino de pago de deudas atrasadas y el momento en que se puede presentar demanda contra él. De esta manera, tiene tiempo para abonar lo que debe, a la vez que se reduce a la mitad el periodo mínimo para que el propietario presente una demanda en caso contrario.
Ejecución del desalojo antes y sin trámites.Las partes puedan llegar a un pacto por el que el propietario “perdone” parte o toda la deuda si el inquilino abandona la vivienda en un plazo voluntario acordado, que no podrá ser inferior a 15 días.
Si el arrendatario acepta la propuesta del arrendador, y no se desaloja voluntariamente en el periodo señalado, se desahuciará al inquilino en fecha y hora concretas, con un máximo de 15 días de margen desde la finalización del periodo voluntario; en el caso de que no haya existido tal acuerdo, que es lo más común, la sentencia condenatoria de desahucio deberá contener día y hora en que tendrá lugar el de desalojo, que no podrá ser superior a un mes desde que fuera emitida.
El problema viene porque el periodo voluntario puede alargarse de 15 días a un año, además de que el tiempo que pasa desde que se presenta una demanda de desahucio, hasta que sale la sentencia condenatoria puede ser amplísimo.
Juicio verbal para ganar rapidez. Para minimizar el último problema expuesto en el apartado anterior, las acciones, tanto de reclamación de rentas como de desahucio, se pueden tramitar a través de un juicio verbal. En principio, un procedimiento más rápido y sencillo, que puede agilizar los trámites para recuperar la vivienda.
El casero no estará atado por completo a un contrato de cinco años. Se amplían los supuestos justificados para no prorrogar el contrato de alquiler. El propietario puede rescindirlo si necesita ocupar la vivienda para uso propio, y el de padres, hijos o ex-pareja en casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figurara previamente en contrato.
¿Y qué pasa con el inquilino?
Según la ministra de vivienda, Beatriz Corredor, la nueva ley no perjudica a los arrendatarios de buena fe porque «acelerará los desahucios sin menoscabar los derechos de los inquilinos».
Pero los que alquilan vivienda a menudo denuncian que no están satisfechos con las condiciones en las que son tratados: deben pagar sumas desorbitadas por casas sin acondicionar adecuadamente, sin calefacción, con desperfectos de los que nadie se hace cargo… Es más, denuncian que la subida de precios sigue siendo el arma arrojadiza que utiliza el arrendador para beneficiarse todavía más tras la escalada de precios vivida hasta hace bien poco.
La principal crítica a la ley es que parece hecha a medida del propietario. En la actual coyuntura económica de inestabilidad laboral, rozando el 18% de paro en España, se cuestiona si leyes como ésta son las más apropiadas; en caso de aplicarse, existen serias dudas de que el inquilino afectado sea capaz de, en tan corto periodo de tiempo, rectificar la causa que ha originado el desahucio, encontrar un nuevo domicilio con su correspondiente mudanza, cambiar a los hijos de centro escolar, etc.
Siguen faltando reformas en el mercado del alquiler
Las medidas adoptadas en esta reforma respecto a la falta de pago del inquilino son bazas para los propietarios, que pueden ayudar a que se decanten por alquilar una vivienda vacía.
Sin embargo, no se ha aprovechado el trámite parlamentario para impulsar algunas reformas muy necesarias en el mercado del alquiler. Respecto a la Ley, ha quedado algún fleco sueltos sin contemplar, como la duración del periodo voluntario (oscila de 15 días a un año). Y sigue faltando una ampliación de medios materiales y personales en los juzgados, lo que alarga el tiempo de espera para la sentencia judicial necesaria para proceder al desalojo.
¿Empezará el alquiler a ser una alternativa real a la compra de vivienda?
La nueva ley puede suponer una cierta mejora respecto a la situación actual, en la que los propietarios tienen miedo a alquilar por los riesgos de impago y maltrato a la vivienda existentes, y los inquilinos no se fían de estar siempre expuestos a precarios contratos de arrendamiento, subidas injustificadas del precio del alquiler, y un largo etcétera.
Pero desde luego no es una reforma que ataque definitivamente el problema desde la base, que es la obsesión interesada por abocar al consumidor al crédito irresponsable para comprar vivienda como si fuera parte de nuestra “cultura”, sin alternativas viables; se ha llegado a tratar de “locos” a aquellos que prefirieron no subirse al carro del domicilio en propiedad, y es que lo han tenido todo el contra: una legislación y fiscalidad que no favorece, una oferta escasa y obsoleta de pisos, y a unos precios que no iban acordes a la realidad (por poco más se pagaba la cuota de la hipoteca).
La banca fue y sigue siendo la gran beneficiada de la burbuja inmobiliaria
Como reflexión a esta “imposición” de compra, se dispone de datos que verifican la irresponsabilidad de la banca a la hora de conceder crédito sin límite para acabar sacando la tajada de su vida. Desde 2005, el Euribor no ha parado de subir. Para entonces, la burbuja inmobiliaria ya llevaba unos años hinchándose y estaba en pleno auge, con lo que el precio de la vivienda, y su correspondiente hipoteca, se dispararon hasta los límites que ahora conocemos; algunos de los que equivocadamente tachaban de tirar el dinero a los que vivían de alquiler (seguramente “asesorados” por su entidad financiera), ahora no llegan a fin de mes, y pueden verse afectados por esta ley si el banco les quita la casa y deben alquilar otra vivienda.
La Ley de Fomento del Alquiler se queda corta si no hay incentivos fiscales para todos los inquilinos
La mitad de los contratos de alquiler en España tiene una duración de más de diez años, por lo que esta opción para la vivienda habitual pone de relevancia la necesidad urgente de una política fiscal con un fin social como éste.
Las ayudas al inquilino son tan restrictivas que un ciudadano medio queda excluido a la hora de solicitarlas: sólo aquellos cuya base imponible sea igual o inferior a 24.020 euros anuales podrán deducirse un 10% de los pagos (base máxima 9015€).
El Plan de vivienda sólo proporciona ayudas a las familias cuyos ingresos no excedan 2,5 veces el IPREM (17,500€). Consiste en una subvención del 40% de la renta anual que se vaya a satisfacer, con límite de 3.200€ por vivienda y año.
Para incentivar la emancipación joven, el Ministerio de Vivienda concede una ayuda de 210€ mensuales para el pago del alquiler hasta un máximo de cuatro años, siempre y cuando la edad del solicitante esté comprendida entre los 22 y los 30 años, y los ingresos brutos anuales no superen los 22.000€.
Y para las personas mayores que tengan reconocida una pensión de jubilación e invalidez por la Seguridad Social en su modalidad no contributiva, pueden solicitar una rácana ayuda anual de 425€ para pagar su alquiler si carecen de vivienda en propiedad.
En vez de impulsar el alquiler estructuralmente con una política fiscal y social de calidad, parece que desde el Gobierno y las autonomías se intenta acallar a los ciudadanos con pequeñas “propinas” al alcance unos pocos, transitorias y con fecha de caducidad.
