Lamentablemente la mala situación económica por la que atraviesan cientos de miles de familias en nuestro país no parece impedir que la Banca siga aprovechándose de los consumidores, ya que continúa perpetrando sangrantes abusos hipotecarios, tal y como desgraciadamente ha podido detectar ADICAE en las últimas semanas a través de su Plataforma Hipotecaria.
Después del 29 de abril, a raíz de la entrada en vigor de la Orden de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, algunos índices hipotecarios que se venían aplicando hasta ahora, como el IRPH Cajas, dejarán de considerarse tipos de interés oficiales válidos para los préstamos hipotecarios.
En las últimas semanas varios consumidores se han puesto en contacto con ADICAE denunciando que sus entidades financieras les están instando a sustituir de manera inmediata el IRPH Cajas por otro tipo de interés, realizando una novación que tendría que pagar el cliente y en la que, además, la entidad financiera podría –pensando mal…- incluso aprovechar para cambiar a favor del banco otras condiciones del préstamo.
Los consumidores deben tener claro que, en el caso de que se deje de publicar un tipo de interés hipotecario, el sustitutivo de este siempre viene especificado en la escritura de la hipoteca. Por lo que no es preciso firmar ningún tipo de documento ni, por supuesto, la mencionada novación. No obstante si a usted, como consumidor, le interesa mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario, y una vez analizados tanto el índice sustitutivo que ‘por defecto’ tiene en su hipoteca como el que le ofrece el banco, quizá pueda aprovechar la novación en beneficio propio y negociar otras condiciones más beneficiosas.
El IRPH es un tipo de interés excesivamente alto: el de Cajas se situó en febrero en el 3’946% y el de Bancos en el 3’508%. En la mayoría de las hipotecas referenciadas al IRPH el índice sustitutivo que aparece en las escrituras es el Euribor, que actualmente está en el 1,398%. Y con la entrada en vigor de la citada Orden de Transparencia, aparecerán nuevos tipos de interés como el IRS, históricamente más alto que el Euribor y que actualmente se sitúa en el 1’55%.
Si su banco se ha puesto en contacto con usted para ‘ofrecerle’ la mencionada novación, seguramente será porque usted tiene como índice sustitutivo el Euribor y quiere imponerle un tipo de interés más alto que éste. No obstante, si no tiene claro si le conviene acogerse al nuevo índice que le ofrece su entidad, póngase en contacto inmediatamente con la Plataforma Hipotecaria de ADICAE antes de firmar cualquier tipo de documentación.
Otra práctica dudosa detectada últimamente aparece a la hora de certificar que el préstamo hipotecario se ha pagado totalmente. Se trata del denominado certificado de deuda cero, necesario para que el inmueble deje de constar como hipotecado en el registro de la propiedad. Una documentación muy importante si queremos vender la vivienda, entre otras cuestiones.
Lamentablemente algunas entidades están cobrando por emitir estos certificados. Y eso a pesar de que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto la entrega de la documentación, ni el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría.
El penúltimo abuso hipotecario detectado por ADICAE –lamentablemente, todavía no ha llegado realmente el ‘último’ abuso hipotecario- tiene que ver con los notarios y registradores de la propiedad. Son varios los consumidores que se han puesto en contacto con nuestra asociación denunciando que algunos de ellos, en el desglose de su minuta, cargan conceptos como comisión de ‘fusión por absorción’ entre entidades financieras, cuando realizan cancelaciones hipotecarias en las que intervienen entidades fusionadas.
El problema, aquí, reside en las diferentes figuras jurídicas que entran en juego: una primera sería la de la entidad con la que se contrató originalmente la hipoteca y otra la nueva entidad –fruto de una fusión- con la que se pretende cancelar la hipoteca. Es entonces cuando se paga la comisión por fusión al registrador de la propiedad por el hecho de variar la titularidad del crédito hipotecario de la entidad original a la nueva.
La solución a este problema consiste en que el notario o registrador de la propiedad nos haga un desglose de su minuta en dos documentos diferentes: por un lado el coste de cancelación de la hipoteca y por otro el de inclusión de la ‘fusión por absorción’. Posteriormente hay que presentar en el banco el recibo de la tasa de fusión por absorción, para que la entidad nos lo reembolse.
Es inadmisible que se obligue a los usuarios a cargar con esta parte del coste de las fusiones bancarias. ¿Qué ocurre si el consumidor no se da cuenta de que le están cobrando esta comisión? Lógicamente que la paga de su bolsillo. Hace ya décadas que la Administración debería haber instrumentado algún sistema para evitar este abuso manifiesto de las entidades bancarias.
ADICAE ya ha iniciado las correspondientes acciones para la defensa de los derechos de los consumidores que han detectado estos abusos, que han sido denunciados ante la Plataforma Hipotecaria de ADICAE mediante nuestra red de sedes en toda España.
