Si bien sigue predominando mayoritariamente la compra como medio de acceso a la vivienda, en apenas unos años el porcentaje de consumidores que viven de alquiler ha crecido notablemente. Así, según un informe de Eurostat, con datos correspondientes a 2014, el 21,2% de la población española habita una casa de alquiler, frente al 19,4% de 2007, o el más pronunciado 10% que rondaban en el año 2001.
En los países más desarrollados prima el alquiler
Sin embargo, según el último informe de Eurostat, España sigue muy por encima de la media de la Unión Europea en cuanto a propiedad, ya que el conjunto de países europeos se sitúa en el 70,1%. Los porcentajes más elevados de propietarios de vivienda se encuentran en Rumanía (96,1%), Eslovaquia (90,3%), Lituania (89,9%), Croacia (89,7%) y Hungría (89,1%). Por el contrario, los países con menos tasa de personas que habitan en inmuebles de su propiedad son Alemania (52,5%), Austria (57,2%), Dinamarca (63,3%), Reino Unido (64,8%), y Francia (65,1%). Así, la tendencia parece clara: en las economías más desarrolladas el alquiler tiene un mayor peso.
Intereses por la vivienda en propiedad
Sigue pesando en España la “cultura de la propiedad”, una forma de entender el acceso a la vivienda que la crisis ha alterado. Una tendencia histórica que ha tenido en la connivencia entre empresas constructoras y entidades financiadoras uno de sus principales puntales, ayudados por políticas públicas y legislaciones que han favorecido siempre la propiedad, convirtiéndola en un mal llamado “bien de inversión” y obviando cualquier otro tipo de fórmulas que, sin embargo, en otros países de Europa sí que se han dado, y han modificado los porcentajes a favor del alquiler. Las penosas condiciones económicas de las familias, así como los abusos en materia hipotecaria de la última década, han hecho que muchos consumidores no hayan podido afrontar una hipoteca. Dada la situación económica desfavorable actual, muchas familias optan por el alquiler. El mercado no ha tardado en reaccionar. En el primer trimestre del año, el precio de la vivienda arrendada se ha incrementado un 2%, un crecimiento más acentuado si se tiene en cuenta la tasa interanual que experimenta un alza del 6% en marzo.
Sin embargo, no hay que perder de vista que la prioridad de la banca y las políticas de vivienda siguen apostando por hipotecar a los consumidores. Las entidades financieras poseen todavía un stock enorme de vivienda en sus balances, valoradas a precios de la burbuja y desean darle salida. Aunque los precios han bajado en torno a un 30% no se ha completado todavía un ajuste a la baja. La banca está esperando para volver a la carga y colocar sus pisos. Poco a poco el mercado hipotecario se va moviendo. Aunque en la actualidad se cancelan más hipotecas que se conceden, en septiembre se contrataron 23.828 préstamos para la compra de vivienda en España, lo que supone un aumento del 20,2% con respecto al mismo mes del año anterior, según el INE. No es de extrañar, mientras no haya una decidida apuesta por un cambio de modelo que no aboque exclusivamente a la compra.
A los consumidores no les interesa por ahora comprar vivienda
La recuperación del sector inmobiliario es la noticia del momento para periódicos y televisiones. Sin embargo, todo parece apuntar a que los datos que apuntan a una mejoría son fruto de las grandes inversiones, no de un cambio real en la situación de los consumidores. ADICAE lanzó una encuesta entre sus socios para conocer de primera mano su percepción de la que ya se llama “nueva burbuja inmobiliaria”, y las más de 1.000 respuestas recibidas muestran una radiografía bastante aproximada de la situación. Así, el 56% de los que respondieron al cuestionario consideran que la compra de vivienda en la actualidad no es una oportunidad de inversión, en contra de lo que transmiten los medios económicos. Es más, un porcentaje muy amplio de los encuestados, el 85%, señalan que ni ellos ni su entorno están pensando en estos momentos en comprar una vivienda. De los que sí piensan en comprar una vivienda, apenas un 24% piensa en hacerlo para obtener de ella una renta; la mayoría la adquirirían como vivienda para entrar a vivir.
“No ahorro lo suficiente”
¿Cuál es la razón por la que los consumidores no piensan en comprar una vivienda? La mayoría, porque ya están conformes con su hogar actual, pero también hay un porcentaje significativo del 26% que declara no ahorrar lo suficiente para poder afrontar este gasto. La inmensa mayoría de las respuestas indican que los consumidores viven en una casa de su propiedad, lo que confirma el modelo imperante en España. Los que optan por el alquiler, apenas un 8,4%, lo hacen bien porque les permite vivir sin ataduras de propiedad (47,4%), bien porque no tienen ingresos suficientes para comprar (52,6%).
Los costes añadidos de los productos vinculados encarecen las hipotecas
El Euribor ha dejado de ser un índice beneficioso para la banca, debido a que se encuentra en mínimos históricos. Las entidades quieren darle la vuelta a la tortilla y empiezan a sacar al mercado hipotecas con tipo fijo, es decir, el interés aplicado permanece constante durante toda la vida del préstamo. Así, el banco Pastor, ahora filial de banco Popular, ofrece una TAE del 3,25%; 3,25% en Activobank; Bankinter un 3,45%; banco Sabadell un 3,87%.
Pero para aplicar este tipo hay que cumplir estrictas condiciones de vinculación que a la larga encarecen el préstamo más allá de este tipo de interés. Y no poco: además de la domiciliación de nómina y recibos, que tienen un coste en forma de comisiones de mantenimiento, se suele exigir un seguro de Protección de Pagos de prima única (que suelen rondar los 2.000 euros, aunque varía según la cuantía); Seguro de Hogar con prima anual de media de unos 200 euros; seguro de vida con una prima anual que ronda los 150 euros de media; consumos con tarjetas de crédito o débito por importe que suelen rondar los 100 ó 200 euros mensuales; y aportaciones a planes de pensiones. No todas las entidades obligan a vincularse contratando todos estos productos financieros, pero el consumidor debe evaluar los costes que le supongan y el tipo finalmente ofrecido, ya que comprometen importantes cantidades de dinero. Esta vinculación también se exige a las hipotecas a tipo variable, a las que hay que sumar los diferenciales. El riesgo en estos casos es que la subida a medio plazo de tipos, históricamente bajos, unido a los diferenciales hagan insostenible el pago de la cuota.
La subida del Euribor puede convertir en una trampa las hipotecas actuales
En la actualidad el Euribor se encuentra en el 0,052%, pero en los próximos meses o años puede subir, dando lugar a incrementos en las cuotas mensuales de las hipotecas. Por eso, ante el clima general a presentar la recuperación del mercado inmobiliario como una oportunidad para comprarse una vivienda (tanto para aprovechar ahora antes de que suba o con la idea de que en unos años se revalorizará, como ocurría durante la burbuja inmobiliaria), es necesario no perder de vista que una subida del Euribor, con los diferenciales actuales, puede hacer que en unos años su hipoteca se convierta en una trampa, con cuotas mensuales mucho más elevadas, que pueden dificultar el pago de la hipoteca si el consumidor mantiene sus ingresos iguales que cuando se contrató o incluso si estos son menores por una situación sobrevendida.
El Euribor subirá si mejora la economía
Si sube el tipo oficial del Banco Central Europeo subirá el Euribor y afectará a su hipoteca, son dos tipos de interés distintos pero conectados. Cabe recordar que antes de la crisis el Euribor llegó a situarse entre 3 y el 5 %.
Otros modelos de vivienda más allá de la propiedad y el alquiler
En España actualmente predominan dos vías de acceso a la vivienda: la compraventa y el alquiler. Sin embargo, en los países de nuestro entorno se hace uso de otras vías de acceso a la vivienda que han permitido que dicho acceso sea más asequible y se adapte a las necesidades de la población. Un artículo de Fran Ramón Martín repasa algunas de estas fórmulas; aquí extractamos las ideas principales.
La propiedad temporal
En primer lugar cabe destacar dos vías que están en proceso de incorporación al Código Civil de Cataluña: la propiedad temporal (leasehold) y la propiedad compartida (shared ownership). La propiedad temporal (leasehold) permite adquirir de un propietario la titularidad de un inmueble por un tiempo determinado, adquiriendo con ella todos los derechos que de la propiedad sobre la vivienda se derivan.
Transcurrido el tiempo pactado, la propiedad vuelve al propietario originario salvo que se pacten prórrogas. Esta figura permite acceder a la vivienda en propiedad con una gran diversidad de precios, ya que dependerán del tiempo por el que se quiera comprar la vivienda.
La propiedad compartida
Por su parte, la propiedad compartida (shared ownership), permite el acceso por parte de un nuevo propietario a una parte de un inmueble que es propiedad de otro propietario, siendo ambos propietarios de una cuota. El nuevo propietario lo es sobre la cuota que ha adquirido, para el resto de la vivienda tendrá una condición similar a la de un arrendatario, debiendo pagar una renta. Con esta figura se permite al nuevo propietario ir adquiriendo la propiedad progresivamente sin incurrir en sobreendeudamiento, ya que hay ausencia de un fuerte desembolso inicial y la adquisición es progresiva conforme a las posibilidades del adquiriente. Los gastos de la vivienda se reparten conforme a la cuota de propiedad.
El modelo francés
Además de estas dos vías de acceso a la vivienda hay otras que, aunque con menor repercusión, también se siguen empleando. En el caso de Francia, también es destacable el uso de la rente en viager , una figura similar a fórmulas como la renta vitalicia, la hipoteca inversa y otros productos parecidos. En Francia también se emplea el usufructo y la enfiteusis. Mediante la enfiteusis, el propietario originario cede la propiedad de la vivienda al enfiteuta de forma gratuita o a cambio del pago de una entrada asequible; como contrapartida, la finca queda gravada con el deber de pagar un canon anual. El pago de este canon, en derecho español, es redimible (se puede pagar una cuantía pactada en el momento de la constitución del censo para liberar la vivienda).
En conclusión, habiendo visto el colapso de las vías de acceso a la vivienda y las dificultades de llevar a cabo políticas de vivienda social en España, parece necesario que se incorporen a la práctica jurídica nuevas vías de acceso a la vivienda como las aquí citadas para poder cubrir la necesidad (y el derecho) de acceder a la vivienda de forma asequible que tiene una gran parte de la ciudadanía española.
