El pinchazo de la burbuja asociada al ladrillazo y las malas condiciones económicas para miles de hipotecados han llevado a ejecutar las órdenes de embargo. Bancos y cajas están probando de su medicina e intentan vender esas propiedades para no incurrir en pérdidas.
Para este año 2009 se esperan más de 80.000 embargos según la Asociación General de Consumidores. Una cantidad un 45% superior a la de 2008. La causa hay que encontrarla en la depresión económica que se vive en España, empezando por la sangría laboral. El paro ha aumentado del 10% al 18% en tan sólo un año. Las previsiones apuntan a que el desempleo llegará al 20% en 2010. De esta manera, y “ayudadas” por las condiciones hipotecarias impuestas por las entidades financieras, muchas familias se han visto en situación de impago de sus cuotas mensuales. De hecho, la morosidad está alcanzando cifras no vistas desde hace casi 15 años. Como consecuencia de este negro escenario para las familias, miles de ellas no han podido pagar sus hipotecas. Las entidades financieras han ejecutado las órdenes de embargo, haciéndose con miles de viviendas de clientes a los que concedieron el préstamo hipotecario y no han podido afrontarlo. No sólo las familias se han visto afectadas. Las promotoras inmobiliarias se han visto igualmente perjudicadas por el parón del sector. Muchas de ellas, al no encontrar comprador para sus promociones, se han visto obligadas a negociar con el banco la transferencia de los inmuebles al no poder pagar las obligaciones contraídas con las entidades financieras.
Todas las entidades están metidas en el ajo
En mayor o menor medida, todas las entidades financieras tienen stock de viviendas, procedentes sobre todo del embargo. En cambio, son las cajas de ahorro quienes concentran mayor cantidad de estos activos. La razón es simple: las cajas de ahorro han estado orientadas en mayor medida al negocio inmobiliario y al boom del sector. Por ello, una gran parte de su actividad se había encaminado todos estos años a las hipotecas. La agresiva y voraz política bancaria de los últimos años en torno a la concesión de hipotecas ha supuesto un descalabro económico para las entidades, ahora, en plena crisis. Los excesos derivados de financiar un 120% del precio de la vivienda, no valorar los riesgos convenientemente, inducir al cliente a contratarlas sin avisarle de las consecuencias futuras en caso de coyunturas económicas negativas, etc son muy claros: el parqué inmobiliario se ha multiplicado. Además, resultan activos difíciles de vender y llevan asociados muchos gastos, principalmente por las provisiones por morosidad y mantenimiento.La sobretasación de los inmuebles durante estos últimos años contribuyó a engrosar la burbuja inmobiliaria que explotó dejando indefensos a los ciudadanos y tan endeudados, que muchos de ellos perdieron sus inmuebles.
La sobretasación de los inmuebles durante estos últimos años contribuyó a engrosar la burbuja inmobiliaria que explotó dejando indefensos a los ciudadanos y tan endeudados, que muchos de ellos perdieron sus inmuebles.
La “inmobanca” como solución
Como en la anterior crisis (1992-1994) las entidades financieras se han convertido en enormes inmobiliarias. Venden pisos propios y pisos de promotoras clientes de la entidad. La red de oficinas son el lugar elegido por muchos bancos y cajas para canalizar la venta de estas viviendas sobrantes. Además, se ha reactivado el uso de los portales de internet de las filiales inmobiliarias como método para colocar ese stock no deseado. Todo ello, con la promesa de sustanciosas rebajas en el precio de venta y con condiciones financieras muy ventajosas, siempre en la misma entidad, claro. Cuidado: algunas entidades imponen objetivos y otorgan bonificaciones a sus empleados por los resultados de la actividad inmobiliaria en las oficinas, así que sea prudente, no sea que entre al banco a actualizar la libreta y pretendan que salga con una hipoteca bajo del brazo.
Las nuevas sociedad inmobiliarias creadas por las cajas tienen por objeto sacar de los balances de las entidades el exceso de inmuebles que lastran sus resultados. Así se produce un falseo consentido de las cuentas que permite a las cajas proseguir con su política irresponsable e insostenible
Las cajas siguen camuflando sus vergüenzas
A las cajas no les basta con su lamentable política hipotecaria de los últimos años. Lejos de hacer autocrítica y enmendar errores, han montado dos sociedades inmobiliarias para gestionar la venta del stock de inmuebles y así seguir generando beneficios. Aliancia Zero y Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias son los dos vehículos elegidos por las cajas para aliviar la difícil situación de sus balances, llenos de activos fijos que se deprecian, difíciles de vender y que tienen asociados enormes provisiones de riesgos.
El primer objetivo de estas sociedades es sacar de los balances de las cajas participantes semejante cantidad de activos. Cada caja se libera de los activos que aporta a la sociedad y a cambio recibe una participación financiera en la sociedad. Cuanta más participación tengan, mayor porcentaje de beneficios asociados a las ventas patrimoniales de la sociedad conseguirán. Se reduce y diversifica el riesgo, porque los balances de las cajas quedan limpios de elementos “distorsionantes”. De esta forma aparentemente las cajas se libran del problema. Sin embargo, el problema no se elimina, sino que se traslada a este tipo de sociedades creadas exprofeso para tener las cuentas limpias. Las cajas, además de no aprender (o no querer aprender) nada de su comportamiento empresarial, se empeñan en hacer ingeniería financiera para seguir con la misma política descabellada e insostenible. ¿Nos tocará pagar, a través de rescates, la previsible ruina de estas sociedades?
¿Cómo venden los pisos?
Como se ha dicho antes, las entidades financieras están reactivando el funcionamiento de los portales de internet de sus filiales inmobiliarias. Ante la prisa por vender los inmuebles, están organizando una importante campaña de mercadotecnia para dar a conocer estos sitios web. En primer lugar, existen anuncios destacados de las inmobiliarias del grupo en la propia web del banco o caja. Algunas entidades no cuentan con inmobiliaria propia y han habilitado en su propia página un apartado dedicado a la venta de inmuebles. Una vez dentro de esas páginas, la tónica general es vender el producto como si fuera una gran oportunidad. Sin embargo, la información financiera es escasa. No se habla de las condiciones de crédito (contamos con simuladores de hipotecas, simplemente). No se informa sobre las ventajas económicas que se disfrutarán por comprarle el piso al banco ni se dice el valor de tasación del piso, ni su valor de mercado. Normalmente se marca un precio y otro más bajo al lado del precio original a modo de rebaja, como si de un supermercado se tratara. Pero no se especifica la procedencia del precio inicial. Tal y como se ha dicho, las oficinas de bancos y cajas son ahora un punto de venta de viviendas. Con el objetivo de conseguir más información sobre la compra y las condiciones financieras, esta redacción ha acudido a varias entidades para comprobar personalmente el proceso necesario.
Las conclusiones se resumen en una sola palabra: opacidad. Algunas entidades, sumamente interesadas en vender el piso, instan directamente al cliente a concertar una visita con el promotor o con un agente inmobiliario. Las prometidas ventajas financieras anunciadas en la web o las comentadas muy de pasada por el asesor de la oficina son un misterio hasta el momento de la compra en caso de estar interesado.
En otros casos, el asesor financiero de la entidad se “moja” un poco en cuanto a dar información. Sin embargo, la información se reduce a prometer “mejores condiciones” por comprarle el piso al banco. Pero para ello es preciso vincular cuantos más productos, mejor. Algunas ofertas supeditan un pequeño descuento a la contratación de determinados servicios y productos, que en algunos casos no convienen al cliente o no le compensa. Igual que en las webs, en las oficinas no se informa de la procedencia del precio del piso, de manera que se puede pensar que el precio publicado es el que a las entidades interesa. Su precio de mercado sería, naturalmente, más bajo y como algunas entidades ofrecen la posibilidad de regateos en el precio se intentan marcar el tanto de esas sustanciales rebajas cuando en realidad lo que hacen es dejar al cliente luchar por rebajar el precio hacia donde dicta el mercado. En resumidas cuentas, el proceso de comprar un piso al banco es poco transparente y no otorga al consumidor la información perfecta que necesita para poder tomar la mejor decisión y conocer todas las condiciones y obligaciones que va a adquirir con la compra del piso.
