Reclamación de los gastos hipotecarios

LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS, AÚN EN LA MANO DE LOS CONSUMIDORES

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El plazo para reclamar gastos hipotecarios no habría terminado dado que el TJUE estableció que se puede reclamar desde que se conoce la abusividad de la cláusula

 

Han pasado 5 años desde que saliera a la luz la sentencia del Tribunal Supremo en el que se establecía como nulo que los bancos impusieran a sus clientes la totalidad de los gastos de formalización y pautara la devolución de éstos a sus clientes.

Estos gastos contenidos en hipotecas formalizadas y escrituradas anteriormente a 2019 supuso un desembolso de una cantidad variable según cada préstamo hipotecario, pero de aproximadamente entre 1.000 y 1.500 euros de media para un préstamo de 100.000 euros de capital, aún recuperables para los consumidores puesto que, tal y como expuso el TJUE el pasado enero, el plazo de prescripción comienza a contar una vez que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula. Esto es, cuando el juez dictamina dicha abusividad, y no antes.

Para su reclamación es necesario presentar las facturas de los gastos asociados a notaria, gestoría, tasación y registro, de las cuales, salvo en el caso de la notaría que se recuperaría la mitad de lo abonado, se puede solicitar el 100% de las otras cantidades.

Tal y como ha venido defendiendo ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros) en las más de 100 demandas colectivas presentadas por esta causa (algunas de ellas a la espera de resolución), el derecho a reclamar de los consumidores no prescribiría, dada la abusividad y nulidad de la cláusula que impone el pago de estos gastos de constitución y formalización a los consumidores. Y por ello, animan a los consumidores a continuar reclamando la restitución de los gastos hipotecarios, puesto que, el teórico plazo establecido hasta el 14 de abril corresponde a una interpretación jurídica que no comparte esta asociación de consumidores.

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Nueva Ley de vivienda impago alquiler

Cómo afecta la nueva Ley de vivienda a los seguros de impago de alquiler

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La entrada en vigor de la nueva Ley de vivienda en mayo de 2023, ha conllevado la aplicación de una serie de medidas que han afectado al mercado del alquiler, y en especial a la protección de los arrendadores.

En este sentido podemos citar entre otras las siguientes medidas que afectan al mercado del alquiler, algunas de ellas ya venían de la normativa anterior pero la actual legislación ha desprotegido aún mas a los arrendadores y/o propietarios:

Entre las limitaciones ya existentes y las de la nueva ley se destaca:

  • La limitación a la fianza: Estableciendo un máximo de un mes.
  • Limitación de las garantías adicionales: En el caso de las viviendas, además de la fianza, únicamente se puede solicitar dos meses de garantía adicional (esta limitación no aplica a los locales en alquiler).
  • Limitación de la actualización del IPC a las rentas de viviendas: Siendo un máximo del 2% en 2023 y un 3% en 2024. y no hay elevación de rentas por obras de mejoras en los primeros cinco o siete años, al tiempo que se establece que durante la duración obligada del contrato no habrá actualización de fianza y solo cabe en la prórroga de contrato si está pactado.
  • Nuevas medidas de protección de los inquilinos frente a los desahucios: Entre las nuevas medidas, la Ley incluye disposiciones para regular los procedimientos en caso d impago del alquilar, con el objetivo de garantizar la protección de los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad
  • Nuevas prórrogas de los contratos: nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, dejando desamparados a los arrendadores que quieran recuperar sus viviendas.
  • El plazo de preaviso: El tiempo de preaviso para comunicar la rotura del contrato entre las partes ha pasado de un mes por parte de cualquiera de las 2 partes (arrendatario y arrendador) a en el caso del arrendador 4 meses y arrendatario 2 meses. Asimismo, el arrendatario no verá terminado su contrato antes de su vencimiento, cuando se produzca la venta de la vivienda o se haya ejercido la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria.
  • Gastos de gestión: El arrendador, si es persona jurídica, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo en aquellos gastos en los que haya incurrido el arrendatario por iniciativa propia. También hace referencia a la no obligatoriedad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Seguros de impago de alquiler

 

Ante esta situación legislativa se han incrementado los seguros de impago de alquiler, estos incluyen garantías para el cobro del alquiler garantizado en caso de impago, la reclamación al arrendatario por incumplimiento de contrato y la redacción y la revisión de documentos legales, entre otras., tratemos a continuación las principales características de este producto asegurador:

Validez

La validez de una póliza de impago de alquiler es de 1 año, independientemente de los meses de cobertura que se contraten. Actualmente, las compañías de seguros te permiten escoger entre 6, 12 y 18 meses de cobertura.

De esta manera, si tienes contratado un seguro de impago de alquiler con 12 meses de cobertura, el seguro se hará cargo de abonarte las rentas impagadas por tu inquilino desde el primer mes que deje de pagar hasta un máximo de 12 mensualidades, ampliándose a año y medio si adquieres la de 18 mensualidades.

Franquicia y Carencia

En este tipo de contratos conviene diferencias entre dos conceptos importantes que hay que comprender y que no se deben confundir: la franquicia y la carencia.

Un seguro de impago de alquiler es un tipo de seguro donde el propietario asume una parte del riesgo, es decir, una parte del impago queda a su cargo.

Por ejemplo, si un propietario tiene contratado un seguro de alquiler con un mes de franquicia, él asumiría el impago de la primera mensualidad que su inquilino dejara de pagar, mientras que la compañía aseguradora se haría cargo del resto.

La carencia es el periodo que transcurre entre que entra en vigor el contrato del seguro y el momento en el que el asegurado puede disfrutar de las garantías que se incluyen en el seguro.

Por ejemplo, si un seguro tiene un mes de carencia y el inquilino no paga el primer mes de contrato, la compañía no dará cobertura al asegurado.

Es importante resaltar que por norma el primer mes de contrato de alquiler se suele pagar por adelantado, por lo que aunque la póliza tenga un mes de carencia no afectaría. Si impaga el segundo mes de contrato, estaría cubierto. Normalmente las pólizas de impago de alquiler no suelen tener carencia.

Coberturas esenciales

 

Como hemos dicho, la finalidad de los seguros de impago de alquiler es mantener protegido al propietario, por lo que además de ofrecer la cobertura de impago, incluyen otras coberturas adicionales que ayudan a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler con mayor seguridad.

Estas coberturas suelen ser la protección frente a daños causados en la vivienda por actos vandálicos (tanto en el continente como en el contenido), además de la cobertura de defensa jurídica, que cubre los gastos del abogado y el procurador para la puesta en marcha de procedimientos de desahucio en caso de impago.

Además, entre las coberturas, algunas pólizas incluyen coberturas extras sin coste adicional para proteger a los propietarios frente al impago de suministros, gastos de cerrajero, servicio de limpieza o incluso la gestión del cambio de titularidad de los suministros.

Quién debe abonarlo

La ley no menciona quien pero, al tratarse de un seguro que protege al propietario frente al impago, debe ser el propio arrendador quien lo contrate.

El pago que se realiza a la aseguradora (lo que en el seguro se determina como tomador de la póliza) lo puede realizar cualquier persona física o jurídica siempre y cuando no sea el propio inquilino, ya que no tiene sentido que el posible incumplidor contrate el seguro.

Una práctica muy habitual es que el propietario acuerde con el inquilino el pago de la prima del seguro para evitar solicitar garantías adicionales a la fianza. En este caso, hablamos de un acuerdo privado entre propietario e inquilino y el pago del seguro lo realiza el arrendatario directamente al arrendador.

Incluir este seguro en el contrato de alquiler puede ser una estrategia efectiva para enfrentar los desafíos de la nueva ley.

 

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ADICAE interviene en las Juntas de Accionistas bancarias principales

ADICAE interviene en las Juntas de Accionistas bancarias principales

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En las últimas semanas, han tenido lugar las Juntas de Accionistas de BBVA, Bankinter, CaixaBank y Banco Santander. ADICAE interviene en las Juntas de Accionistas bancarias principales, en representación de los pequeños ahorradores, accionistas y clientes de las entidades, y planteó una serie de inquietudes sobre sus políticas y prácticas financieras.

En las Juntas de BBVA, Bankinter y CaixaBank, se destacaron los impresionantes récords de beneficios y dividendos presentados por los bancos. Estos, atribuidos en gran medida a la inflación y al aumento de los tipos de interés. Sin embargo, se expresó preocupación por la falta de traslado de esta eficiencia a la remuneración de los depósitos ofrecidos a los consumidores, afectando negativamente al ahorro de estos.

En cuanto a Banco Santander, se resaltó también el récord de beneficios, pero se señaló que el dividendo por acción recibido por los accionistas resulta insignificante en comparación con sus competidores directos en España. Además, se cuestionó el bajo valor de la acción en el mercado y se planteó si el Consejo de Administración tiene algún plan para revitalizarla.

Mayor transparencia

En todas las Juntas en las que ADICAE ha participado, se abordó la participación efectiva de los accionistas minoritarios en las decisiones de las entidades. Y, de la misma forma, la necesidad de una mayor transparencia y claridad en la comunicación de información relevante. También se solicitaron explicaciones sobre la situación de las participaciones indirectas en otros bancos, como Garanti y BFA, así como aclaraciones sobre las ratios de solvencia financiera.

En otras cuestiones particulares, se solicitó a CaixaBank aclaraciones sobre el futuro de la participación del Estado español en la sociedad. Y a Banco Santander por las cuentas bloqueadas pertenecientes a clientes sancionados por terrorismo por Estados Unidos.

En cuanto al servicio prestado a los clientes, se destacó la importancia de garantizar la asistencia presencial y la inclusión financiera, especialmente para las personas mayores. Se mencionó también la necesidad de corregir deficiencias en la contratación de productos financieros en otros países de la UE.

Inversiones sostenibles e impuesto extraordinario

Se expresaron dudas sobre las inversiones o productos sostenibles relacionados con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), respaldadas por las conclusiones alcanzadas por ESMA sobre los fondos de inversión sostenibles ligados a los ODS.

Finalmente, ADICAE instó a las entidades a considerar el impuesto sobre beneficios extraordinarios como una contribución para reparar el daño económico y moral causado por el rescate al sector financiero español.

En resumen, las intervenciones de ADICAE en las Juntas de Accionistas resaltaron la necesidad de mayor transparencia, participación y responsabilidad por parte de las entidades en beneficio de sus accionistas y clientes.

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Industria textil economía circular

Industria textil y economía circular. Por un cambio de modelo de consumo.

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En una sociedad cada vez más consciente de los desafíos ambientales y sociales, la industria textil genera un impacto significativo en la sostenibilidad del planeta al consumir grandes cantidades de recursos naturales, contaminar el agua y emitir gases de efecto invernadero.

Desde el cultivo de materias primas hasta la manufactura y el desecho de prendas, el impacto ambiental de la industria textil es considerable. El proceso de teñido y acabado de tejidos contribuye a la contaminación del agua, mientras que la producción convencional de algodón conlleva el uso de pesticidas y fertilizantes, afectando la biodiversidad.

Según la ONU, la moda es la segunda industria más contaminante del mundo, contribuyendo al 10% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero, superando a los vuelos internacionales y el transporte marítimo juntos. Cada año, millones de toneladas de ropa son producidas y desechadas, lo que agrava aún más la situación.

El modelo tradicional de producción y consumo

El modelo de producción y consumo del sector textil se caracteriza por ser lineal. Es decir, producir, utilizar, desechar. Se extraen materias primas, se fabrican productos textiles dándoles una vida y se descartan después de su uso. Además, está orientado al consumo masivo, y por tanto, presenta una serie de problemas debido a la gran generación de residuos que supone, así como el gran impacto que tiene sobre los recursos naturales y el medio ambiente. Por ello, es importante explorar y adoptar enfoques más sostenibles y éticos en la industria textil.

En 2020, según la Agencia Europea de Medio Ambiente, el consumo textil para proporcionar ropa y calzado a cada ciudadano de la UE requirió 400 metros cuadrados de suelo, 9 metros cúbicos de agua, 391 kg de materias primas y causó una huella de carbono de 270 kg de CO2. Por tanto, estamos ante un sobreconsumo de recursos naturales, ya que la producción textil usa mucha agua, además de tierras para cultivar algodón y otras fibras. Según estimaciones de la Unión Europea para elaborar una sola camiseta de algodón se necesitan 2700 litros de agua dulce, o lo que es lo mismo, la cantidad de agua que bebe una persona en dos años y medio.

Según las valoraciones de la Agencia Europea de Medio Ambiente y el Parlamento Europeo la producción textil a través de los tintes y los productos de acabado, es responsable aproximadamente del 20% de la contaminación mundial del agua potable; cada año se generan en el mundo 92 millones de toneladas de residuos textiles, y la inmensa mayoría de los cuales acaban en vertederos; en la Unión se desechan cada año 5,8 millones de toneladas de productos textiles, lo que equivale aproximadamente a 11 kg por persona; la producción textil mundial se duplicó entre 2000 y 2015, y la vida útil de las prendas de vestir disminuyó un 36% en ese mismo período.

Estamos ante una cultura de consumo desechable, donde menos de la mitad de la ropa usada se recoge para ser reutilizada o reciclada, y solo el 1% se recicla en ropa nueva. El auge de la moda rápida ha sido crucial en el aumento del consumo y así mucha de esta ropa termina en vertederos y contribuye así a la presión sobre los recursos naturales.

Otro problema añadido es que no hay transparencia en la cadena de suministro, y las marcas no informan sobre sus prácticas y el origen de los materiales, lo que dificulta que los consumidores tomen decisiones responsables y críticas sobre sus compras.

Estos problemas han llevado a un interés creciente en enfoques más sostenibles para la producción y el consumo de moda, incluyendo otro tipo de sistema, basado en un modelo circular que promueva el reciclaje, la reutilización y la reducción de desperdicios, así como prácticas de producción éticas y transparentes.

La economía circular como solución

La economía circular se presenta como una solución integral y sostenible para encarar los desafíos que enfrenta la industria textil en la actualidad. Más allá de la simple gestión de residuos, este enfoque abarca una gama de aspectos fundamentales para transformar positivamente este sector. En este sentido, es necesario que las empresas asuman el rol en la adopción de prácticas más responsables y sostenibles, lo cual implica priorizar la durabilidad de los productos, emplear materias primas más sostenibles y optimizar los procesos de producción para reducir la huella ambiental.

El reciclaje de residuos textiles representa un obstáculo en la lucha contra el impacto ambiental de la industria textil y se alinea con los principios de la economía circular. Al convertir los desechos textiles en recursos útiles, se evita la pérdida de materiales y se fomenta la reutilización en lugar de acabar en vertederos.

Los consumidores debemos tomar conciencia y optar por demandar y adquirir productos de manera responsable, considerando los impactos sociales y ambientales de nuestras decisiones.

Nuevas reglas para cambiar el sector

En la actualidad se están desarrollando diversas normativas en relación con el aumento de la sostenibilidad y la economía circular en la industria textil:

Prohibición de destruir textil no vendido

En el pasado mes de diciembre de 2023 el Parlamento Europeo y el Consejo Europeo llegaron a un acuerdo, para poner en marcha un Reglamento que influiría en el diseño de los productos, haciendo hincapié en potenciar el ecodiseño. Y más concretamente, este acuerdo prevé la prohibición expresa de la destrucción de aquellas prendas de ropa y/o calzado no vendidos. En caso de que las empresas lleven a cabo esa destrucción, deberán justificarlo a las administraciones públicas, y, si el caso fuera injustificado, podrían acarrear sanciones.

Este texto debe ser aprobado por el Parlamento Europeo antes de entrar en vigor, hecho que ocurrirá 20 días después de su publicación en el Boletín Oficial, y las grandes empresas dispondrán de 9 meses para adaptarse a los cambios.

Pacto textil 2030

Según la Estrategia de la Unión Europea sobre los productos textiles sostenibles y circulares, las prendas incluirán, a partir de 2030, un “pasaporte” cuyo objetivo será mejorar la trazabilidad de la prenda en cuestión, a modo de código QR, etiqueta NFC, o indicador por radiofrecuencia (o RFID). Aquí se incluirá información sobre su sostenibilidad, su cuidado, los materiales de su composición o el manual de uso de la prenda.

Propuesta de revisión de la Directiva Marco de Residuos

Recientemente el Parlamento Europeo ha establecido su posición sobre esta regulación. A falta de aprobar la normativa definitiva, el órgano europeo aboga por implementar la recolección separada de textiles para su reutilización, preparación para su reutilización y reciclaje. Estas reglas cubrirían productos textiles como ropa y accesorios, mantas, ropa de cama, cortinas, sombreros, calzado, colchones y alfombras, incluidos productos que contienen materiales relacionados con textiles como cuero, cuero compuesto, caucho o plástico.

Desde ADICAE creemos que como consumidores críticos y responsables debemos ser partícipes de un modelo de consumo basado en la economía circular y la sostenibilidad del planeta, rechazando caer en el consumismo irracional al que muchas marcas tratan de arrastrarnos con grandes campañas de marketing, produciendo enormes cantidades de residuos textiles sin pensar en la reparación o sin darle una segunda vida a nuestra ropa, con las consecuencias que acabamos de mencionar para el medio ambiente.

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DÍA DE LOS CONSUMIDORES

15 de marzo – Día Mundial de los Derechos de los Consumidores: Los gravísimos problemas financieros y de consumo de los consumidores pendientes de solución desde hace años

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Con motivo del Día del Consumidor, ADICAE presenta la campaña “Dale la Vuelta a los abusos bancarios, empresariales y al injusto sistema judicial y extrajudicial”, exigiendo la aprobación de tres leyes importantísimas para los consumidores.

ADICAE, única asociación que vela por la defensa real de los derechos de los consumidores, saldrá a las calles en más de 30 puntos de España para trasladar a los ciudadanos todas las reivindicaciones que lleva exigiendo desde hace años en cuanto a la política de consumo.

Los consumidores necesitan un cambio que se vea reflejado con la aprobación de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, la aplicación de inmediato la Directiva de Acciones de Representación o acciones colectivas de los consumidores y la aprobación de Ley de Servicios de Atención al cliente. Fiel reflejo de esta realidad más de 300.000 demandas por cláusulas suelo, gastos hipotecarios, Banco Popular y tarjetas revolving se encuentran en los juzgados y están siendo desatendidas por un sistema que ignora las necesidades de los consumidores.

ADICAE insta al Gobierno que apruebe las tres leyes obligatorias, y de no ser posible motivará una denuncia ante la Comisión Europea.

La asociación, un año más, moviliza a todos los consumidores a defender sus derechos de forma activa y participativa para poner fin a los abusos. Por ello, este 15 de marzo y durante todo el mes, ADICAE ha preparado una batería de actividades, mesas y reivindicaciones que se pueden consultar pinchando aquí. También, pueden ampliar la información visitando nuestra web www.adicae.net

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