La vivienda sigue siendo uno de los mayores factores de presión sobre la economía familiar, ya que comprar exige un esfuerzo cada vez mayor y el alquiler absorbe una parte excesiva de la renta. Por si esto fuera poco, las nuevas tensiones inflacionistas desencadenadas por el conflicto en Oriente Medio vuelven a introducir incertidumbre sobre el euríbor.

La vivienda sigue disparando el gasto de los hogares

Hoy en día en España acceder a una vivienda digna, estable y asequible exige a demasiados hogares un esfuerzo excesivo y cada vez más difícil de sostener. La fortaleza de la demanda y la rigidez de la oferta han impulsado un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler desde 2014, agravando los problemas de acceso a la vivienda.

Basta con fijarnos en unos pocos datos para entender la realidad a la que se enfrentan las familias españolas. Según los últimos datos disponibles, el esfuerzo teórico anual para la compra de vivienda se situó en el 35,2% en 2024, tras el 37,0% de 2023, niveles que siguen siendo muy elevados para la economía de los hogares. Es más, esta tasa supera el límite máximo del 30% recomendado por los expertos, reflejando una tensión creciente en el mercado residencial. En el mercado del alquiler, los hogares en alquiler destinan de media más del 40% de sus ingresos netos al pago de la renta. Este esfuerzo supera ampliamente el 30% recomendado por los expertos, situándose en cifras especialmente críticas para jóvenes (alrededor del 57%).

Eso explica por qué la vivienda ya no actúa solo como un gasto básico, sino como un factor de inestabilidad económica. Cuando una familia dedica una parte desproporcionada de sus ingresos a la vivienda, pierde margen para ahorrar, para afrontar imprevistos y para sostener el resto de gastos esenciales.

La compra de vivienda exige un esfuerzo cada vez mayor

El acceso a la compra de vivienda resulta cada vez más difícil para muchas personas. El INE señaló que el importe medio de las hipotecas alcanzó en diciembre de 2025 los 172.535 euros, y que el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,87%. Son cifras que reflejan un mercado en el que comprar exige más ahorro previo, más solvencia y una mayor capacidad de asumir deuda a largo plazo.

A ello se suma la evolución del precio de la vivienda. El INE situó la tasa anual del Índice de Precios de Vivienda en el 12,9% en el cuarto trimestre de 2025, con un incremento del 11,2% en vivienda nueva y del 13,1% en vivienda de segunda mano. Por tanto, la tasa de crecimiento del precio de compra unida a unas condiciones de financiación exigentes, dificultan aún más el acceso a la propiedad.

Cabe señalar que las consecuencias de todo ello son especialmente duras para jóvenes, hogares con ingresos medios o bajos y familias sin respaldo patrimonial previo.

El euríbor reabre la incertidumbre hipotecaria

La evolución del Euríbor, principal índice de referencia para calcular los intereses de las hipotecas variables, sigue siendo clave, ya que es uno de los principales canales por los que el encarecimiento financiero llega al bolsillo de miles de familias hipotecadas.

Si bien el euríbor a un año trajo cierta alegría para los hipotecados en febrero, al reducirse respecto al año anterior, marzo ha vuelto a poner la incertidumbre sobre la mesa. En su última reunión celebrada el 19 de marzo, el Banco Central Europeo advirtió que la guerra en Oriente Próximo ha creado riesgos al alza para la inflación y a la baja para el crecimiento económico, y señaló que el encarecimiento de la energía tendrá un impacto importante sobre la inflación a corto plazo.

Este cambio de contexto ya se ha reflejado en las cotizaciones diarias del índice. El euríbor a doce meses ha llegado a superar el 2,7% esta semana por primera vez desde 2024. De esta manera, la tasa media mensual de marzo a falta de una semana para cerrar el mes se sitúa en torno al 2,451%, lo que supone una pequeña subida con respecto al mes anterior y una ligera subida respecto a marzo de hace un año.

En este contexto, preocupa el posible impacto directo sobre las cuotas de las hipotecas variables si este repunte del euríbor se consolida. Como se ha mencionado, marzo podría registrar la primera subida interanual del euríbor desde comienzos de 2024, lo que podría llevar a un ligero encarecimiento para determinadas revisiones hipotecarias. Pese a que las subidas por el momento no son muy grandes y su efecto para quienes tengan que revisar su hipoteca este mes no sea muy grande, para muchas familias con hipoteca variable, el problema no es solo el nivel concreto del euríbor, sino la fragilidad de un escenario en el que cualquier repunte de la inflación o de la energía puede volver a trasladarse al coste de la financiación. La vivienda sigue siendo así una fuente de vulnerabilidad para miles de hogares.

El alquiler absorbe una parte excesiva de la renta

El alquiler tampoco está ofreciendo hoy una salida realmente asequible. Según datos del INE, la variación anual del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda se situó en el 2,16% en febrero de 2026. Ese dato puede servir para actualizar muchos contratos recientes, pero no corrige por sí solo el problema estructural de la falta de oferta asequible y de la elevada tensión del mercado en muchas zonas urbanas.

El Banco de España ha advertido, además, de que una parte creciente de la demanda de vivienda residencial se ha desplazado hacia el alquiler ante la reducida capacidad de endeudamiento y ahorro de los hogares con menores rentas, en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión del crédito hipotecario.

Esto tiene una consecuencia muy clara desde la óptica del consumidor: el alquiler deja de ser una alternativa razonable cuando obliga a una parte importante de los hogares a vivir en sobresfuerzo, inestabilidad o incertidumbre permanente. Si una familia tiene que dedicar una fracción excesiva de su salario al alquiler, el problema ya no es solo inmobiliario; es también un problema de cohesión social y de deterioro de la economía familiar.

Las medidas del Gobierno

El Gobierno ha asumido en los últimos meses que la vivienda necesita una intervención más intensa. A las medidas de vivienda ya anunciadas en los últimos meses, se han sumado ahora dos nuevas normas aprobadas por el Gobierno a raíz del conflicto en Oriente Medio, con incidencia directa o indirecta sobre la economía residencial de los hogares: el Real Decreto-ley 7/2026, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, y el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.

La medida más directamente vinculada a la vivienda está en el Real Decreto-ley 8/2026. La norma establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes cuya prórroga finalice antes del 31 de diciembre de 2027, siempre que lo solicite la persona arrendataria. Durante esa prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor, y el arrendador debe aceptarla salvo acuerdo entre las partes, firma de un nuevo contrato o necesidad legal de recuperar la vivienda para uso propio. Además, la norma fija una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: si el arrendador es un gran tenedor, la variación anual nunca podrá superar el 2%; y si no lo es, en ausencia de nuevo pacto, la subida tampoco podrá superar ese 2%. Estas medidas son relevantes porque introducen un elemento de estabilidad en un mercado del alquiler muy tensionado. Desde el punto de vista del consumidor, la prórroga extraordinaria y el tope del 2% pueden actuar como un freno temporal frente a actualizaciones excesivas en un contexto de incertidumbre económica.

Mayor protección de consumidores e inquilinos

Desde ADICAE valoramos positivamente todo paso que aumente la oferta asequible y reduzca el peso económico de la vivienda sobre los hogares. Sin embargo, creemos que hace falta más vivienda asequible de carácter permanente, más transparencia en precios y contratos, más control frente a prácticas especulativas y una protección más efectiva tanto para hipotecados como para inquilinos. La vivienda no puede seguir funcionando como un mecanismo de desgaste de la economía familiar ni como una fuente estructural de desigualdad.

Porque, al final, el gran problema no es únicamente que la hipoteca se encarezca o que el alquiler suba. El gran problema es que la vivienda está devorando una parte cada vez mayor de la renta de los hogares y condicionando el ahorro, el consumo y la estabilidad vital de millones de personas. Y mientras eso siga ocurriendo, no estaremos ante una tensión pasajera del mercado, sino ante uno de los principales problemas económicos y sociales de nuestro país.

A ello se suma una exigencia básica desde la perspectiva de los consumidores: las medidas no solo deben aprobarse, sino traducirse en efectos comprobables sobre la economía familiar. No basta con rebajas fiscales o anuncios de protección si después no existe un control efectivo que garantice su traslado a los precios finales, ni si las ayudas directas siguen siendo insuficientes. En un contexto de inflación, incertidumbre energética y crisis de acceso a la vivienda, los hogares necesitan estabilidad, previsibilidad y una política pública que sitúe de verdad al consumidor en el centro.