Las novaciones, cambios en las condiciones originales del préstamo dentro de la misma entidad, estén alcanzando cifras históricas. Según el INE, el número de ellas en el primer semestre de 2009 prácticamente iguala al de todo el año 2008.
Negocie las condiciones iniciales en la misma entidad
Esto puede permitirnos alargar el plazo de la hipoteca o incluir periodos de carencia en los que sólo se paga intereses y, de este modo, reducir el importe cada mes. Pero cuidado: esto conlleva un incremento de pago por intereses. Es decir, cuando venza el préstamo habremos pagado más dinero al banco por este concepto del que se creía al principio. Por ejemplo, si tengo una hipoteca de 190000€ a 25 años, pagando un tipo de interés del 3%, mi cuota mensual es de 897,01€. Si decido alargar la hipoteca 5 años para tener más holgura, mi pago mensual bajará a 796,91 (100€ menos cada mes), pero por contra, a los 30 años, habré pagado 96.887,6€ de intereses, un 22,5% más que en las antiguas condiciones.
Lo más interesante puede ser negociar el el tipo de interés. Aprovechando que estamos en mínimos históricos del Euribor, podremos beneficiarnos si cambiamos nuestro índice de referencia por éste, en caso de hipotecas variables al CECA o IRPH (muchas hipotecas están referenciadas a estos índices, más altos que el Euribor). También una pequeña reducción en el tipo de interés puede significar un ahorro considerable a largo plazo, dada la duración de las hipotecas actualmente.
Mediar con nuestra entidad es la opción más recomendable, ya que si las modificaciones acordadas se plasman en un documento del banco, a modo de acuerdo privado entre ambas partes, no conlleva gastos ni trámites notariales. Otra cosa es que el banco le quiera cobrar una comisión o gasto por novación; intente negociar su eliminación, porque este procedimiento no es más que un simple papeleo.
Intente negociar con su banco; si no, llévese la hipoteca a otra entidad donde le ofrezcan mejores condiciones
Cambiar de entidad, otra opción que exige hacer cuentas
Las entidades financieras intentan atraer a los consumidores que, cansados de que su banco no ceda a cambiar las condiciones del préstamo, no ven otra opción que llevarse la hipoteca a otra entidad. Según estudios recientes, en junio de 2009 hubo un 63,7% más de subrogaciones que en el mismo periodo del año anterior. Pero antes de dejarse seducir por estas ofertas, hay que detenerse a hacer números para evitarnos sorpresas.
Ahorro en lo que pagamos cada mes
Debemos comparar lo que pagamos actualmente con lo que pagaríamos en la nueva entidad. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000€ a 30 años con un interés del 4%, la cuota que estamos pagando es de 946,6€.
Si con la subrogación conseguimos una rebaja de 0,5 puntos en el tipo de interés, la nueva cuota es de 891,97€, 54,63€ menos. Son 655,56€ al año ahorrados, lo que en 30 años suponen 19.666,8€.
Pero…también hay gastos aunque cambie de banco
Hay que estimar gastos no bancarios: notaría, registro y gestión, y bancarios: compensación por desistimiento (lo que antes era la amortización anticipada), de apertura en la nueva entidad…etc.
Con la ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 2007 han mejorado las condiciones para la subrogación, ya que se recortan las comisiones máximas por desistimiento hasta el 0,5% para los 5 primeros años y 0,25% posteriormente. Supongamos una hipoteca que se constituyó a partir de abril de 2003; pagaremos un 0,5% máximo por amortización anticipada (1000€ en una hipoteca pendiente de 200,000€)
También se reducen un 40% los costes notariales y registrales. Estos últimos, para el ejemplo anterior podrían estar en torno a los 1500€.
Por tanto, en 30 años podemos estimar un mínimo de gastos de 1500+2000=3500€.
Además de esto, es muy probable que el banco imponga la contratación de múltiples seguros asociados al nuevo préstamo y siga abusando de las típicas exigencias: domiciliación de nómina y recibos, tarjetas asociadas a la cuenta, seguros varios… Esto puede suponer un coste de 150€ anuales por el seguro de hogar, que ya tendría que pagar con la anterior hipoteca, y las tarjetas asociadas, que pueden cargar a su cuenta unos 30€ anuales más en concepto de mantenimiento. Negocie al máximo estos gastos para reducirlos o eliminarlos.
Calcule si merece la pena
Si comparamos gastos con ingresos vemos que podemos ahorrarnos una buena cantidad de dinero, en este caso más de 16.000€. Esta cantidad podría reducirse si la entidad exigiera gastos adicionales, como veremos en ejemplos posteriores.
Proponga además una rebaja en el tipo de interés para pagar menos por este concepto y que la operación le salga más rentable.
Si tras echar cuentas nos interesa realizar esta operación de cambio de entidad, estos son los pasos a seguir:
Aclárese con el procedimiento de subrogación
Una vez encontrada la entidad que nos ofrece las condiciones que buscamos, el banco o caja debe formalizar una oferta vinculante, es decir, de obligado cumplimiento para la entidad, con las condiciones financieras del futuro préstamo.
Cuando usted acepte esa oferta vinculante, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la antigua, enviándole por conducto notarial este documento.
Al evaluarlo, la antigua entidad puede actuar de varias maneras distintas:
Manifestar ante notario y con carácter vinculante, su disposición modificar las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta. En un plazo de 10 días hábiles se pondrá en contacto con usted a fin de que se quede, informando de las nuevas condiciones. Esto es lo mejor que puede pasar, porque nos ahorraremos los gastos de subrogación.
Notificar a la nueva entidad todos los datos de su préstamo, en particular la cuantía pendiente, en un plazo de 7 días, cerrando la operación. En este caso, sólo queda ir al notario y firmar la escritura de subrogación del préstamo.
No hacer ni una cosa ni la otra, es decir, no presentando ninguna oferta vinculante para retenerle pero tampoco facilitando los datos a la nueva entidad. No se preocupe, pues el procedimiento de subrogación sigue adelante y puede cambiar su hipoteca de banco sin problemas.
No pierda el tiempo: negocie y exija claridad en lo que firma
Las entidades quieren seguir con su negocio de préstamo y buscan clientes que realmente puedan pagar sus deudas. Para las subrogaciones están sacando ofertas muy agresivas, pero no se confíe; ADICAE le recomienda mirar al detalle todo lo que le ofrezcan. Como veremos, el diferencial ofertado sobre el Euribor para las hipotecas a interés variable puede ser bajo debido a las “bonificaciones”, que no son otra cosa que más gastos para el cliente que se ve obligado a adquirir un seguro multiriesgo de hogar, un seguro de vida, tarjetas de crédito o planes de pensiones. Si no se cumplen los requisitos, la penalización es la subida del diferencial.
Examinemos diferentes ofertas de subrogación con entidades bancarias. Supongamos un préstamo hipotecario de 200000€, a 30 años, constituido antes de 2003. Pagamos intereses por una cantidad Euribor+1,3% (actualmente sería 1,23+1,3) y la comisión de cancelación es del 1%. La cuota a pagar mensualmente es de 790,36€ actualmente.
Quieren garantías
Si opta por llevarse la hipoteca a otro banco, tenga en cuenta que le van a mirar con lupa aspectos que se habían relajado antes de la crisis.
Historial de la deuda e ingresos
El banco exigirá datos sobre sus ingresos, además de su historial en otras entidades. Se valora bastante tener una cierta antigüedad para demostrar la solvencia en ese periodo, que deberá estar al día en cuestión de pagos, y que el importe del préstamo no supere el 80 % del valor de tasación de la casa.
Ahorro previo
Se valoran los gastos destinados a otros préstamos, así como para hacer frente a imprevistos. Sea previsor y ahorre antes.
Situación laboral
Según qué contrato tengamos, la antigüedad o el sector, el banco calcula qué porcentaje de los ingresos mensuales destinamos al pago del préstamo. Si lo cree excesivo, puede requerir aval. Esto es una medida que consideramos positiva para asegurarse que existe una fuente de ingresos y que lo destinado al pago de la hipoteca no excede de lo razonable (40%).
