El préstamo hipotecario es la principal carga de endeudamiento sobre los presupuestos familiares de los españoles. Una situación agravada en el caso de aquellos consumidores que, aún sin saberlo, tienen una cláusula suelo implementada en su hipoteca. Este tipo de cláusulas hacen referencia a las limitaciones que las entidades financieras incluyen en las escrituras de los préstamos hipotecarios, restringiendo las subidas o bajadas de los tipos de interés hasta el tope fijado en el contrato, que suele ser en torno al 3%, aunque se tiene certeza de casos en los que se llegó a incluir un 6%.. Se trata de una barrera que impide que el consumidor pueda beneficiarse del actual descenso de los tipos.
Este tipo de cláusulas fueron detectadas por ADICAE el año pasado. Según un estudio realizado por esta asociación en 2007 un 92% de los hipotecados desconoce algún aspecto fundamental de su hipoteca. La gran mayoría de los consumidores no fueron informados en la contratación de la existencia y consecuencias de este tipo de cláusulas y, en los casos en que dicha información sí ha existido, ha sido ofrecida de manera sesgada y engañosa, contraponiendo al ‘suelo’ un ‘techo’ como “ventaja” para el consumidor cuando estos ‘techos’ es prácticamente imposible que se hagan efectivos por los elevadísimos niveles en que se sitúan, llegando incluso al 15%.
Sólo ha sido en el momento en que los tipos de interés han comenzado a caer de manera significativa -el Euribor fluctúa actualmente en torno al 1’2%- cuando las familias han comenzado a apreciar que su cuota hipotecaria no se reducía como era debido. ADICAE presentó el pasado 19 de febrero una primera demanda contra diversas entidades por la aplicación de esta cláusula, cuya declaración de abusividad y nulidad se ha solicitado de manera formal junto a la restitución a los afectados de los perjuicios generados por su aplicación.
En solo cuatro días más de 5.000 usuarios acudieron a ADICAE, agrupándose para la defensa de sus derechos. Ya son 38 las entidades ante las que se han interpuesto demandas de conciliación. Se trata, definitivamente, de una situación de extrema gravedad que requiere soluciones que excedan a la mera vía judicial. Por ello ADICAE efectuó un informe económico – jurídico sobre la repercusión a las economías familiares de esta práctica y la necesidad de su regulación expresa como cláusula abusiva que se envió a los diferentes grupos parlamentarios. Un documento que la clase política recibió y valoró de buen grado, comprometiéndose a buscar una solución beneficiosa para los derechos de los consumidores.
Una situación que data de 2007
Las fechas en que comenzaron a plasmarse los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que incluyen esta cláusula y que limitan los derechos de los consumidores atendiendo a su redacción y al contexto económico en que fueron suscritos corresponde a 2007 y 2008, aunque sus consecuencias perjudiciales para los derechos económicos de los consumidores pueden extenderse más años.
Entre 2006 y 2009 se constituyeron en España un total de 2.955.610 hipotecas a tipo variable, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística y la Asociación Hipotecaria Española. En torno al 80% de estas hipotecas contienen cláusulas suelo. ADICAE ha detectado de manera firme un total de 49 entidades que las han incluido en sus préstamos hipotecarios, aunque lamentablemente todo parece apuntar a que la práctica totalidad de las cajas de ahorros lo han hecho y que, en el ámbito de los bancos, tan solo un nimio porcentaje se abstuvieron de incorporar esta condición abusiva.
De esta manera un total de 2.364.488 familias estarán siendo víctimas de perjuicios que oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales, dejando incluso al margen los casos más sangrantes de suelos del 6% que generan un perjuicio anual de 6.000 euros. En el mejor de los casos, y como mínimo, 1.773.366 consumidores están siendo víctimas de este abuso por parte de las entidades financieras.
Reclamaciones con fundamentos jurídicos
Existen diversos criterios jurídicos para considerar abusivas estas cláusulas, de conformidad con lo estipulado por el Real Decreto Ley 1/2007. En el artículo 82 del mismo, referido a la Ley de Consumidores y Usuarios de 2007, se estipula que se consideran cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor y del usuario un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
Asimismo también están consideradas dentro de esta tipología las que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos de los consumidores y usuarios, determinen la falta de reciprocidad en el contrato, impongan garantías desproporcionadas o fijen indebidamente la carga de la prueba o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
En cuanto a la transparencia de las condiciones financieras en los préstamos hipotecarios, la Ley exige a las entidades que informen previamente a sus clientes de la existencia y alcance de estas cláusulas en la medida en que vayan a incorporarse a sus contratos, tal y como reconoce el Servicio de Reclamaciones del Banco de España en su Memoria de Reclamaciones correspondiente al año 2009. Una obligación que no se cumple en ningún caso por las entidades, aunque según la Orden de 5 de mayo de 1994 la posibilidad de pactar mínimos y máximos debe recogerse “ de cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario y sea conforme a Derecho”.
La aplicación de una cláusula limitativa de esta naturaleza se convierte en un préstamo de tipo fijo encubierto. Son condiciones que vinculan el contrato a la voluntad del empresario por la determinación no objetiva del tipo aplicable, establecido en interés de una de las partes, la entidad de crédito predisponente, y en base a su superior posición en la relación negocial. En definitiva, son cláusulas desproporcionadas, abusivas y que no guardan justa relación entre el tipo fijado para el ‘suelo’ y para el ‘techo’, ni congruencia con la realidad económica.
Las entidades sólo buscaban lucrarse
Cualquier entidad que estableciese una cláusula suelo del 3% o superior a partir de octubre de 2008 buscaba lucrarse a costa del consumidor, puesto que ya se vislumbraba la bajada de tipos a causa de la intervención del Banco Central Europeo. Bancos y cajas eran conscientes de que el Euribor iba a comenzar a bajar de manera inmediata. De hecho el índice referencial para la gran mayoría de las hipotecas bajó del 3’5% (cláusula suelo media) en enero de 2009, por lo que a partir de ese momento el consumidor comenzó a verse perjudicado y a pagar más intereses de lo que marca la realidad económica debido a este tipo de cláusulas.
A partir de febrero de dicho año todo consumidor que haya revisado su cuota hipotecaria acumula pérdidas económicas. El perjuicio sufrido para un consumidor que revisase su cuota en diciembre de 2009 oscila entre los 1.304’16 y los 2.212’68 euros, dependiendo del diferencial que tenga establecido (entre el 0’5 y el 1’25%). Debido a que los tipos siguen a la baja, los usuarios seguirán viéndose perjudicados.
ADICAE, preparada para la batalla
Por todo ello ADICAE presentará reclamaciones colectivas extrajudiciales, dirigidas a cada una de las entidades, solicitando la eliminación de estas cláusulas y buscando una negociación para las personas que estén incluidas en la asociación.
La estrategia y la intención de ADICAE es agrupar y organizar a los afectados por entidades y ciudades, con el objetivo de organizar mejor la defensa de los usuarios y acabar con un abuso hipotecario ilegal.
Acceda al estudio económico elaborado por ADICAE para conocer los perjuicios económicos que causan a los cosnumidores estas cláusulas
Si usted es un afectado por estos productos, o cree que su hipoteca tiene uno de estos suelos, pinche aquí para conocer las Asambleas formativas que organiza ADICAE por toda España.
Los números no mienten. El año 2009 supuso un descenso superior al 3% respecto a 2008 en el gasto en comercios con dinero electrónico, La crisis sigue golpeando el consumo familiar, principal componente del PIB. Este, lejos de recuperarse, persiste en su contracción del 4% interanual. Las cuentas de Visa para España hablan de un estancamiento en las compras a débito (26.700 euros) y de un desplome del 4,3% en las compras a crédito (41.300 millones). Las empresas han acentuado mucho más la tendencia de los hogares y han adelgazado la factura electrónica casi un 14% con respecto a 2008.
Mientras tanto, Europa se reanima
Este dato no sería tan preocupante si en el entorno económico europeo pasara lo mismo. Pero, nuevamente, España sigue rezagada con respecto a sus socios europeos. En la UE las compras a débito subieron un 6,3% y las compras a crédito cayeron sólo un 1,4%. Las empresas europeas sólo redujeron sus compras con tarjeta un 3,4%, Así pues, en términos generales en España el dinero de plástico se usó un 3,1% menos, mientras que en Europa aumentó un 3,7% lo cual da una idea de la situación económica de España
¿Aprenderemos del pasado?
El sobreendeudamiento, motivado en parte por las compras a crédito, debe ser objeto de revisión por los políticos. Cuando la economía se estabilice y la situación de los consumidores logre normalizarse deben establecerse los cauces precisos para caer en una nueva espiral de gasto sin límite. Para ello políticos, entidades financieras y empresas deben poner de su parte para no atrapar al consumidor en situaciones insostenibles. El consumidor, a su vez, debe mejorar su educación financiera para ser capaz de controlar sus finanzas y poder tener un consumo compatible con su economía personal.
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En 2009 se usaron menos las tarjetas
