Estabilizado el mercado hipotecario en España entre las 300.000 y las 350.000 operaciones firmadas al año desde 2017, según el INE, la tendencia de ese 2021 apunta a un ligero crecimiento del sector, que en ningún caso se dirige a un recalentamiento que haga recordar los tiempos del boom inmobiliario de hace década y media. Salvo por un detalle, el importe de las hipotecas. En abril de este año superó los 139.000 por vez primera desde hacía mucho tiempo. En realidad, no se recuerdan importes semejantes desde el año 2008. ¿Burbuja o abuso? Lo cierto es que menos compradores se enfrentan de nuevo a mayores precios.
O, al menos, a un mercado hipotecario que se encarece. Entre 2012 y 2015, a la vuelta del crack financiero de 2008, el coste total de las hipotecas de media en España apenas pasaba de los 100.000 euros, fruto de un mercado marcado por las consecuencias de la crisis. La firma de hipotecas en aquellos años estaba en el entorno de las 250.000 cada ejercicio, y el stock existente aumentaba la oferta y bajaba los precios. Esa situación empezó a cambiar a partir de 2017.
Ese ejercicio fue el primero que rebasó las 300.000 operaciones firmadas, y el importe medio sobrepasó los 115.000 euros por vez primera desde 2011. Marcaría el inicio de la ‘recuperación’ del mercado inmobiliario… Fundamentalmente en los precios de los inmuebles y el coste de las hipotecas. No tanto en el acceso del crédito por parte de los consumidores, pues la formalización de préstamos no se ha acelerado al mismo ritmo que los precios. En el origen del asunto, el cambio en el perfil del préstamo hipotecario que se ha producido en el último año.
Frente a las hipotecas a tipo variable con menor importe, préstamos de mayor importe con un tipo fijo, cuota estable y constante que teóricamente previene sustos en el futuro pero que, en la práctica, no favorece a los consumidores pues el Euribor sigue en negativo y los expertos predicen que probablemente siga así durante unos cuantos años. El resto proviene de los requisitos de concesión de la banca, que favorecen a rentas más altas, lo que facilita la concesión de más capital.
Papel aparte juegan las refinanciaciones, las novaciones en las que se han convertido buena parte de las moratorias puestas en marcha por las administraciones públicas a consecuencia de la crisis económica derivada de la pandemia. Buena parte de estas novaciones han implicado un cambio en el tipo de interés, nuevo capital prestado y un aumento en el plazo de amortización a cambio de reducir las cuotas hipotecarias. La banca teme un aumento de la morosidad y lo traslada a los costes hipotecarios aunque los datos no respalden su temor.
Así las cosas, se le ha quedado a la banca un muy buen año para elevar su «solvencia y rentabilidad» a costa de los consumidores hipotecados. «En varios estados miembros de la UE, el rápido aumento de los precios de la vivienda y del crédito hipotecario puede agudizar las vulnerabilidades existentes asociadas al endeudamiento de los hogares y a la sobrevaloración de los precios de la vivienda», dice una nota de prensa de la Junta Europea de Riesgo Sistémico evaluando los riesgos de esta situación económica postpandemia. El Banco de España dice que nuestro país no es uno de esos. Más vale.
