El euribor es el índice de referencia más habitual para las hipotecas. Cuando la economía va bien, el euribor suele reflejar fielmente los tipos de interés introducidos por el Banco Central Europeo (BCE), que es el organismo que aplica la política monetaria europea.
A pesar de que el euribor se está portando bien desde que hemos entrado en 2009 (llegando en octubre al 1,231%), su periplo en 2008 (con subidas de más del 5%) ha dejado “tocadas” a cientos de miles de familias que han revisado la cuota de su hipoteca cuando estaba en los niveles más altos.
Al margen de esto, cuando el euribor ha iniciado la senda descendente, no se ha trasladado de forma inminente a las familias, por lo que no se han podido beneficiar de estas reducciones. Sin olvidar que existen muchas hipotecas referenciadas a tipos más elevados que el euribor, como el CECA y el IRPH. Hay que iniciar una actuación para sustituir estos tipos caros.
La bajada del Euribor puede tardar en aplicarse a su hipoteca – revisión anual o semestral-, lo que provoca que haya familias que hasta dentro de un año no vean bajar su hipoteca, puesto que ésta fue revisada en enero o febrero del año pasado, cuando todavía no se habían compensado subidas y bajadas de años anteriores de forma determinante.
Los consumidores no deberíamos pagar los trapos sucios de la banca
Con el sistema financiero en serios y graves apuros (en proceso de saneamiento con dinero público), hemos descubierto que el Euribor es otro enemigo del consumidor. Actualmente los tipos están alcanzando mínimos históricos, pero durante la etapa alcista se desató el terror entre los hipotecados. ¿La razón? El coste de los préstamos bancarios que pagamos los usuarios se revisa a través del Euribor, un interés al que poco más de 60 bancos europeos se prestan dinero entre sí. Como resultado de sus malas prácticas (compra indiscriminada de productos tóxicos), la desconfianza cundió y el Euribor aumentó muy por encima del interés que pagan estos mismos bancos por el dinero que reciben prestado del Banco Central Europeo a un interés muy reducido.
La revisión anual impide mejoras
Pero además hay otras maneras por las que las entidades financieras se han asegurado de que su hipoteca siempre permanezca cara. Pase lo que pase, sea cual sea su índice de referencia, hay préstamos que nunca se abaratan. En efecto, no todos los préstamos hipotecarios han visto reflejada la bajada del Euribor, que ha pasado del 6,17% en septiembre de 2008 al 1,26 un año después. De momento, los únicos afortunados que lo han notado son aquellos a quienes les ha tocado revisar su contrato a partir de febrero y para ello tomaron de referencia el Euribor de enero, que rozaba el 2,5%. Los demás casos están referenciados, en su mayoría, a cotas de cuando el Euribor marcaba máximos históricos. En consecuencia, a esos hipotecados no les queda más remedio, en principio, que esperar a su revisión anual o semestral para que se les aplique la bajada. Esta demora puede poner en graves apuros a una familia a la que le cueste llegar a fin de mes. Sin embargo, no debe resignarse y conviene apurar soluciones buscando renegociar condiciones con la entidad.
A pesar de que el Euribor es el índice más bajo, hay muchos contratos que se han firmado con otro índice de referencia. El I.R.P.H cajas, I.R.P.H bancos o CECA son los más comunes. Más caros que el euribor
“Suelos” del 4% y 5% que limitan la bajada
Las cláusulas de suelo y techo son unos límites establecidos en el contrato del préstamo, cuya misión es impedir que el interés que se paga baje o suba más de lo establecido en el contrato. Son, en resumidas cuentas, unas “barreras” que se ponen a los tipos para que se muevan siempre dentro de determinados límites. Esos límites están, naturalmente, en el territorio que le interesa al banco.
Casi el 80% de las hipotecas que se firmaron en los últimos años de la burbuja inmobiliaria tienen incluidas estas cláusulas, a las que el usuario “se adhiere”. Es decir, han sido redactadas antes de que el consumidor acepte el contrato, por lo que no ha podido negociar su inclusión en el mismo.
El interés oscila entre el 3 y el 5,5% mínimo y el 10% máximo. El 5,5% es un interés muy alto para ser considerado mínimo por nadie. Por otro lado, es absurdo que “por arriba” marquen un interés del 10% cuando el máximo histórico del Euribor no supera el 6,2%. El resultado de la ecuación es que, para el consumidor, las posibilidades de “ganga” en la hipoteca por bajada son nulas, y las de descalabro por subida, máximas. Y es que, según los cálculos que hemos realizado, en una hipoteca “tipo” de las decenas que llegan a nuestras asesorías cada día (capital de 180.000 €; Eur+1; plazo de treinta años), con un suelo del 4% la cuota aumenta 100 euros al mes de intereses.
Y si no tenía suelo, intentarán ponérselo con malas artes
Aviso para los recién hipotecados: los bancos a los que se les escaparon algunos clientes que no firmaron esta cláusula, alertados ante la bajada del índice de referencia, están utilizando las más viles estrategias para imponerlas.
Algunos hacen presión para realizar incluso novaciones e incluir estas condiciones en los nuevos contratos. Los hay que incluso han llegado a decirles a sus clientes que la novación es necesaria debido a un fallo notarial. Otros aplican directamente ese suelo, asegurando al consumidor que existe una hipoteca matriz -un primer préstamo que contrató la constructora con la entidad- donde aparece esa condición, aunque no llegan a probarlo en ningún momento y obligan al consumidor a recurrir por vía judicial o subrogarse en otra entidad, si es que existe esa posibilidad.
Nuevos trucos: contratos de permuta, inversión como “seguro” para su hipoteca
La nueva estrategia de los ingenieros financieros consiste en unos contratos de permuta del tipo de interés, denominados de diferentes formas -clips, IRs, swaps…-. Un swap sobre tipos de interes es un producto que sirve para cambiar un interes a tipo fijo por uno a interes variable, sobre una determinada cantidad de dinero.
Estos productos, que en realidad son productos de inversión, se comercializan vinculados a hipotecas, con dos términos siempre en la boca de los comerciales: “seguro” y “sin coste”. Se venden como la panacea que librará a los consumidores de sufrir las “posibles” subidas de tipos de interés. La realidad es que no son nada parecido a un simple “seguro”, sino un producto complejo incomprensible para los ciudadanos, y con enrevesadas condiciones de cancelación. Todos ellos se basan en la misma idea: se pacta un interés con el consumidor. Mientras el Euribor esté por encima de lo pactado, el banco le abona cierta cantidad de dinero, con lo que indirectamente se rebaja la cuota de la hipoteca. Si el Euribor desciende a un porcentaje inferior al acordado, es el consumidor quien debe pagarle al banco la diferencia.
Pero aún puede ser peor: si usted vende la casa, o se subroga a otra entidad porque le ofrece mejores condiciones, si amortiza el préstamo, incluso si su situación económica es tan mala que tiene que devolver su vivienda mediante una dación en pago, las consecuencias son puntuales e inevitables: tiene que resolver el contrato a pesar de que los gastos son altísimos. Entre los casos que han llegado a ADICAE hemos encontrado costes de cancelación que se mueven entre los 2.000 y los 14.000 €. La media está en 9.000 €.
Además, este contrato no es sorteable de ninguna manera. Incluso para los supuestos de dación en pago, a pesar de que está considerada como una medida de carácter urgente para la gente que no puede pagar su hipoteca, no se puede anular de ninguna manera. Por eso sería adecuado declarar nulos todos los contratos por vicio en el consentimiento, ya que casi todos los consumidores, cuando contrataron las permutas, no eran conscientes de que lo estaban haciendo.
