Las ofertas actuales tienen unas características que merece la pena analizar, preguntando y negociando con el banco todo lo que esté en nuestra mano, si no queremos arrepentirnos antes de tiempo de haber firmado la hipoteca
Imposición de productos vinculados con la entidad
Son excesivas las obligaciones vinculadas a lo largo de la vida del préstamo que exigen algunas entidades. Quieren asegurarse de que tenemos una fuente de ingresos que nos respalde, mediante al menos la domiciliación de la nómina, (incluso después de haber pasado un “control de riesgo” y estando la casa en garantía por si no pagamos) pero la mayoría no se conforma.
El banco que más llama la atención en este sentido es Deutsche Bank. El importe mínimo que exige para constituir la hipoteca son 200.000€ y ofrece el diferencial más bajo de los analizados, Euribor+0,37. Eso si, a cambio hay que sudar para poder cumplir con lo exigido:
-domiciliación de nómina
-contratación cuenta vista con saldo medio mínimo equivalente a una cuota.
-contratación de tarjeta de crédito (unos 30€ al año por comisión de mantenimiento) con gasto mínimo en compras de 3000€ anuales.
-aportación a plan de pensiones y/o fondos de 3000€ anuales.
-tener contratado servicio online y tarjeta de débito (mínimo 9 euros por comisión de mantenimiento).
-contratar seguro de hogar por importe del valor de tasación del inmueble (254€ anuales ) y seguro de vida por importe de 50% del préstamo (400€ al año para un préstamo de 200,000€).
Si pedir una hipoteca con un tipo de interés competitivo va a suponer estas ataduras, mejor pensárselo dos veces…pues los costes al año suman 6693€. En 30 años, habremos acumulado un gasto de 200,790€, importe superior a lo que hemos pedido de hipoteca.
A pesar de que parte de este dinero puede considerarse como inversión (plan de pensiones) y se nos presta un servicio, es decir, que no es un dinero perdido, lo que resulta excesivo es que las obligaciones de vinculación a la entidad superen al capital prestado…y aún quedan de pagar los intereses!
Los diferenciales: la baza de la banca para seguir lucrándose
Pese a que el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas a tipo variable, el Euribor, ha descendido, las entidades financieras han incrementado sus márgenes de beneficio (el diferencial que se suma a éste). Según justifican, ante la previsión de un aumento de la morosidad, ésta debe compensarse a costa de los nuevos clientes. Por tanto aquellos que están contratando ahora sus hipotecas apenas se benefician de la caída histórica del Euribor.
La Caixa ofrece el diferencial más alto de todos los analizados (un 1,25) y Deutsche Bank el más bajo (0,37).
Suponiendo que no tengamos ninguna cláusula que modifique la suma Euribor+diferencial, como los redondeos que puedan resultar ser al alza, o los “suelos”, existentes en muchas hipotecas y que limitan por debajo una cantidad mínima de intereses a pagar (el de Caixa Cataluña es del 4%; implica que por muy bajo que esté el Euribor, esto es lo mínimo que cobra de intereses), en caso de revisar hoy nuestro tipo de interés total estaría en mínimos históricos. Sin embargo, dada la trayectoria de este índice, recordemos cuando a mediados de 2008 se situó en valores superiores al 5%.
Se acortan los plazos, pero el coste de la vivienda sigue siendo alto
Sigue habiendo hipotecas con plazos muy largos, hasta 40 años, especialmente las que se dirigen al público más joven. Esto nos indica que el precio de la vivienda sigue siendo muy elevado.
Pero ya existen las que limitan a 25 años el plazo para devolver el préstamo, como La Caixa. En realidad, cuanto antes se devuelva el préstamo menos intereses pagamos, pero también la cuota mensual será más alta, y no todo el mundo puede permitírselo.
Para una hipoteca de 215,000€ a un interés del 3,5%, las diferentes cuotas a pagar y los intereses devengados para estas cuantías son:
A 25 años, pagamos mensualmente 1070,02€. En total los intereses que pagaremos ascienden a 106.600€.
A 40 años, la cuota mensual se reduce a 825,82. Los intereses suman 181.393,6€, 74.793,6€ más que con la opción anterior. Una cantidad desorbitada.
Antes de comprar vivienda ahorre
Después de años de descontrol en este sentido, parece que por fin la banca se ha vuelto estricta. En muy pocos casos el importe prestado supera el 80% del valor de tasación del inmueble, lo que obliga a tener unos ahorros previos a pedir una hipoteca. Antes, se podía llegar a ofrecer hasta el 120% del valor de el inmueble, financiando también los gastos de compraventa y de constitución del préstamo. En definitiva, que cualquiera se podía meter en una hipoteca sin tener un euro en el bolsillo; claro, los bancos estaban encantados, prestaban lo que hiciera falta sin miramientos. Hinchaban la burbuja inmobiliaria a sus anchas, a cambio de obtener una rentabilidad extra, sabiendo que estaban financiando un bien cuyo valor en unos meses iba a estar muy por encima de la cantidad prestada.
Pero aún es posible que actualmente intenten exprimir un poco más al consumidor: hay casos en los que ofrecen financiar ese 20% restante, que ya no da la hipoteca, mediante un crédito al consumo. No lo acepte; estos llevan asociados tipos de interés muy altos, comisiones de apertura y cancelación, y supondrá una carga a pagar además de la hipoteca.
Los periodos de carencia, un invento para pagar aún más intereses
Algunas entidades ofrecen un periodo inicial de carencia, en el que se pagan sólo intereses. Esto, que en principio puede parecer una ventaja por las cuotas más pequeñas, implica retrasar el momento en el que de verdad empecemos a devolver el capital prestado. Supone alargar la duración de la hipoteca y pagar más cantidad de intereses, por lo que no es algo recomendable.
Por ejemplo, imaginemos una hipoteca de 200.000€ a pagar en 30 años al 3%.
sin periodo de carencia, pagamos una cuota mensual de 843,21€.
con periodo de carencia de 24 meses, pagamos 500€ al mes sólo de intereses los 2 primeros años y luego una cuota de 880,43€ durante lo que queda de préstamo, es decir, 28 años o 336 mensualidades.
Pagamos 4268,88€ más, un 4.12% superior en concepto de intereses que con la opción anterior.
