El crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades bancarias y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente, habiéndose producido en los últimos diez años una fase de expansión del crédito con finalidad residencial en nuestro país.
Las cajas de ahorro son las entidades que conceden un mayor número de préstamos hipotecarios, seguidas por los bancos y por otras entidades financieras. Este dinero es muy importante en sus respectivos balances y algunas se han lanzado abiertamente a por las hipotecas de la competencia. Otras continúan poniendo muchas trabas para mejorar las condiciones hipotecarias.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en marzo de 2010 el total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 41.213, con un crecimiento interanual del 2’2%. En el caso de viviendas, las hipotecas que modificaron sus condiciones fueron 25.264, un 1’3% menos que en marzo de 2009, lo que refleja cómo las modificaciones hipotecarias para los consumidores se redujeron el año pasado. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 33.775 novaciones -modificaciones producidas con la misma entidad financiera-, con un irrisorio aumento interanual del 0’03%, y hay que tener en cuenta que muchas de estas hipotecas modificadas con la propia entidad responden a refinanciación de la deuda y no a una mejora de las condiciones. El número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) siguió siendo bajo, 5.809, a pesar de situarse un 23’8% por encima de la tasa anual.
De las 41.213 hipotecas que experimentaron cambios en sus condiciones, el 38’1% modificaron el tipo de interés. El porcentaje de hipotecas constituidas a tipo de interés fijo se redujo tras el cambio de condiciones (del 4’6% hasta el 1’4% del total), ya que la mayoría de los préstamos pasaron a referenciarse a un tipo variable. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos disminuyó 0’40 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 0’98 en las de tipo variable. Son datos que reflejan que algunas entidades sí están ofreciendo mejores condiciones hipotecarias y facilitando el traslado de los préstamos hipotecarios procedentes de la competencia. Pero no todo es tan sencillo a la hora de cambiar de banco.
Los gastos que usted debe conocer
Es preciso dejar claro que las subrogaciones pueden conllevar una serie de gastos, tales como gestoría -que el consumidor puede evitar realizando las gestiones por sí mismo-, nueva tasación de la vivienda -que las entidades pedirían como gastos de estudio-, notaría y registro. En una hipoteca de 120.000 euros el importe de los mismos se sitúa en alrededor de 1.000 euros, a los que habría que añadir la comisión por subrogación del préstamo, el 0’5 calculado sobre el capital pendiente de amortizar.
En términos generales la subrogación de un préstamo hipotecario por valor de 120.000 euros podría superar los 2.000 euros. Pero aun así conviene estudiar el cambio. Especialmente si el préstamo hipotecario contratado tiene periodo de carencia o con un capital superior al 80% del valor de tasación, ya que estos préstamos suelen tener unos tipos de interés más elevados que los del grueso del mercado.
[Entresacado]Una vez encontrada una oferta mejor su entidad está obligada a igualársela en un plazo máximo de quince días naturales o a dar por perdida su hipoteca.[/Entresacado] [Ladillo]Un día cambiando nuestra hipoteca[/Ladillo]Desde hace algunos meses varias entidades bancarias prometen atractivos diferenciales a aquellos consumidores que decidan trasladar su hipoteca de un banco a otro. Se trata de una lucha de posiciones en el segmento de los préstamos de subrogación, en la que iBanesto, Barclays, Uno-e y OpenBank parecen haber tomado la delantera, ofreciendo préstamos ‘cambio de banco’ en torno a Euribor + 0’3%.
Pero, para comprobar si estas ofertas se ajustan a la realidad, lo mejor es corroborarlo ‘in situ’. Uno de nuestros redactores visitó varias entidades bancarias pidiendo mejores condiciones para un préstamo hipotecario de 122.000 euros a 30 años, firmado a Euribor + 0’85… pero con una cláusula suelo del 3’5%. Los ingresos mensuales de nuestra pareja, casada y sin hijos, apenas superan los 2.200 euros. Las impresiones y el trato recibido fueron muy diferentes de una entidad a otra.
[Ladillin]Buenas intenciones… pero casi ninguna entidad llega[/Ladillin] [Entresacado]Algunas entidades sí se muestran receptivas a mejorarnos las condiciones financieras y a eliminar el suelo de nuestra hipoteca, una cláusula abusiva y por la que ADICAE ya ha denunciado a 59 entidades.[/Entresacado]En Bancaja nos ofrecen Euribor + 1’30 y nos animan a denunciar a nuestra entidad financiera “por haberos puesto una cláusula abusiva, como es la del suelo”. Citibank ofreció a nuestro redactor Euribor + 3’50% durante los tres primeros años, para pasar posteriormente a un diferencial del 0’75. La Caixa fue la primera entidad que, sin demasiadas trabas y desde un primer momento, nos ofreció una mejora sustancial de las condiciones: Euribor + 0’7%, sin suelo ni techo.
En cuanto a la atención al cliente, al atractivo de las ofertas planteadas y al detalle de las mismas, Bankinter y Banesto ganaron por goleada. La primera de ellas nos ofreció un interés de Euribor + 1’90% el primer año, que después bajaría al 1’40 o hasta el 0’65% si domiciliamos la nómina, contratamos un seguro del hogar y otro de vida -condiciones que, por otra parte, también exigían el resto de entidades-.
La mejor oferta recolectada fue la de Banesto, en la que a nuestro redactor le atendió directamente el subdirector de la oficina en cuestión. Éste ofreció su producto ‘Subrogación hipoteca Smash’, con un tipo de interés de Euribor + 0’49%. Además de tratarse de un diferencial realmente atractivo, es destacable el hecho de que Banesto promete hacerse cargo de todos los gastos derivados de la subrogación, lo que supone un ahorro importante. Incluso se insta al cliente a analizar “por sí mismo o a través de asesoramiento profesional el contenido de las informaciones y orientaciones expuestas en la oferta”.
[Ladillin]El Santander no quiso ser mi banco[/Ladillin]En el lado opuesto las peores impresiones nos las llevamos por parte de BBVA, Sabadell y Banco Santander. Ninguno de ellos quiso escuchar la frase “cancelación de mi cláusula suelo”, todos pusieron en duda que la tasación fuese a resultarnos favorable y ninguno nos ofreció mejores condiciones.
El primero que no quiso escucharnos fue el BBVA, cuyo comercial trató de quitársenos de en medio en apenas cuatro minutos. No nos hizo ninguna oferta y nos advirtió de que “primero es necesario que hagamos una nueva tasación, pero no te vamos a mejorar ese diferencial”. “Al menos nos quitarían la cláusula suelo, ¿no?”, preguntamos. Su contestación no pudo ser más hiriente para los consumidores: “Nosotros también ponemos cláusula suelo, pero tú ya te has dado cuenta de que la tienes y no vas a ser tan tonto de dejártela poner”.
En cuanto al Banco Santander, cuyo slogan reza “queremos ser tu banco”, la sensación no pudo ser más descorazonadora. Sin pedirnos apenas datos acerca de los ingresos mensuales se nos dijo que no iban a mejorarnos las condiciones y que la tasación no iba a alcanzar el 80% del préstamo adquirido, por lo cual les resultaba imposible admitir nuestra hipoteca. No quisieron dejarnos formar parte de su cartera de clientes.
Finalmente en Banco Sabadell se nos ofreció Euribor + 2’25% el primer año, para después pasar a Euribor + 0’60 si domiciliamos la nómina, contratamos un seguro de vida y adquirimos varias tarjetas de crédito. Una oferta ficticia ya que, al mencionar la eliminación de la cláusula suelo, se nos indicó que en su entidad “se pone un suelo que oscila en torno al 2%, aunque este porcentaje es negociable”.
Como queda reflejado, la oferta y el ‘modus operandi’ varían mucho en función de la entidad visitada. Realmente merece la pena luchar por mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, especialmente si se tiene una ‘cláusula suelo’ estipulada en las escrituras.
Si se decide a cambiar su hipoteca debe recordar que los redondeos al alza de los diferenciales están prohibidos, debe aclarar si existen comisiones por subrogación o comisión de amortización anticipada total o parcial -las comisiones se deben negociar-, exigir un folleto informativo con las condiciones esenciales de la operación y, sobre todo, buscar asesoramiento profesional antes de firmar su nuevo préstamo para evitar la inclusión de cláusulas abusivas que limiten las bajadas de tipos de interés o perjudiquen seriamente sus derechos como consumidor.
