ADICAE repasa los datos del mercado hipotecario ante el escenario de incertidumbre actual, en el que se empiezan a tener datos sobre la evolución en el precio de la vivienda, y recuerda a los posibles compradores la importancia de tener los conocimientos necesarios para solicitar con garantía una hipoteca

La crisis provocada por la propagación del coronavirus Covid-19 y el decreto del Estado de Alarma y el confinamiento produjeron un parón drástico en los mercados inmobiliario e hipotecario, con los cierres echados de las inmobiliarias, bancos a medio gas y la atención diaria al público en los Registros de la Propiedad limitada a vías telemáticas. En el momento actual, con una la menor variación anual de precios en este primer trimestre del año desde 2015, reina la incertidumbre en cuanto al comportamiento de ambos mercados en un futuro inmediato, que vendrá marcado por la evolución de la pandemia y, sobre todo, por cómo sea el ritmo con el que la economía vaya adquiriendo velocidad, en un panorama completamente distinto al de otras crisis por las particularidades del caso. Con todo, sí existen indicadores que pueden permitir prever algunos de los comportamiento, como el análisis de los datos previos al Estado de Alarma del mercado hipotecario nacional o la reflexión sobre cómo el parón detuvo la demanda, aumentando la oferta derivando en una posible bajada de los precios a corto plazo. Atendiendo a una posible salida de la hibernación por parte de los compradores, que además puede verse acelerada por unos precios más bajos de los que veían el año pasado, ADICAE recuerda algunos puntos básicos que todo ciudadano debe tener en cuenta a la hora de solicitar y formalizar una hipoteca.

Los datos del mercado hipotecario en los meses previos al estallido de la crisis provocada por el Covid-19, que vivió sus peores momentos en las primeras semanas de abril con prácticamente toda actividad económica en suspenso, ayudan a hacerse una composición de cuáles eran las tendencias del mismo, en ese momento un mercado activo, y por dónde podría dirigirse en caso de una pronta recuperación de la actividad económica, si recuperase la senda en la que venía avanzando.

Las tasas anuales en enero y febrero superaban con creces a las de hace un año, con un 6,1 y un 16,1% más de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad, respectivamente. En concreto, en enero se sellaron 39.314 hipotecas, 36.050 un mes más tarde. Hay que recordar que en el año 2019 el número de hipotecas sobre viviendas creció un 2,7%, según siempre datos del Instituto Nacional de Estadística.

Esta tendencia se vio truncada el pasado mes de marzo, con un descenso en la tasa anual cifrado en un 14,6%, lográndose registrar 26.382 hipotecas sobre viviendas, datos que se vieron marcados sin duda por el decreto del Estado de Alarma.

Con la demanda pues en suspenso, la oferta ha ido ganando peso en estas semanas, lo que puede traducirse en un descenso en el precio del mercado inmobiliario, para reajustar balances. Es previsible que ese posible descenso de precios reactive ritmos y atraiga inversión. De hecho, ha aumentado hasta el 6% el número de viviendas compradas a ciegas, que entre otros perfiles como el que busca una oportunidad en un determinado inmueble o una zona muy concreta y no deja pasar la oportunidad aun sin ver la vivienda, suele ser indicativo de la presencia de inversores en el mercado. 

Tipos de interés y evolución del Euríbor

¿Qué mercado hipotecario se van a encontrar los ciudadanos que den el paso de solicitar hipoteca en el escenario postcoronavirus? La evolución del mercado en la situación actual tiene una carácter imprevisible por las características de una crisis originada por un agente no económico y que, por tanto, escapa del control de los agentes del mismo. En cualquier caso, es bueno hacerse una composición del momento inmediatamente anterior al estallido de la crisis.

En el mes de enero, en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio era del 2,55% y el plazo medio de 22 años. El 58,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituía a tipo variable y el 41,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio era del 2,22% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,05% para las de tipo fijo, con un importe medio es de 114.691 euros.

Un mes más tarde, el tipo de interés medio era del 2,64% y el plazo medio de 23 años. En febrero el 62,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituían a tipo variable y el 37,4% a tipo fijo, con un tipo de interés medio al inicio del 2,47% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,02% para las de tipo fijo. El importe medio en ese mes era de 176.206 euros.

En marzo, el mes del parón, se recuperaba el equilibrio entre el interés variable (47%) y el fijo (53%), con un tipo de interés medio es del 2,56% y el plazo medio de 24 años. El tipo de interés medio al inicio era del 2,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,92% para las de tipo fijo, con un importe medio de 127.888 euros.

Otro indicativo a tener en cuenta es el camino ascendente que parece haber cogido el Euríbor, que busca llegar a 0 si bien continúa en negativo. Así, cerró marzo en 0,134; abril, en 0,108; y en mayo llegó al 0,081. Habría que analizar cómo evoluciona en las semanas inmediatas para asegurar cómo se encarecerán las hipotecas de tipo variable. De momento, los hipotecados cuya revisión correspondiese a mayo habrán visto encarecido su pago mensual.

¿Cómo se está comportando el precio de la vivienda?

Siendo todavía pronto para hablar de una evolución sostenida en el precio de la vivienda en el escenario actual provocado por la crisis del coronavirus Covid-19, lo cierto es que los datos del primer trimestre del año, justo hasta la irrupción de la crisis sanitaria, sitúan el Índice del Precio de la Vivienda (IPV) en su variación anual más baja desde el año de 2015, con un porcentaje del 3,2%, cuando en ese mismo trimestre del año anterior esa misma evolución era del 6,8%.

Con datos, como decimos, inmediatamente anteriores al Decreto del Estado de Alarma, que se decretó el 15 de marzo y que por lo tanto ha hecho que el número de viviendas analizadas sea un poco inferior a trimestres anteriores, lo cierto es que el comportamiento entre vivienda nueva y de segunda mano ha sido dispar, pues si bien la primera ha tenido una variación anual del IPV durante este trimestre del 6,1% (por encima incluso de la evolución en el trimestre anterior), la vivienda de segunda mano se quedó en el 2,7%, siendo el sexto trimestre consecutivo en el que la variación anual sigue bajando. 

Si hablamos de variación trimestral, es llamativo que en vivienda nueva se cifre un 5,1% por encima del mismo dato con respecto al trimestre anterior. En segunda mano, este dato apenas varió un 0,4%.

Habrá que esperar pues unos meses para oficializar los vaticinios que hablar de una posible bajada en el precio de la vivienda, motivado por el parón económico y su alteración de la relación entre la oferta y la demanda.

ADICAE le ayuda con su hipoteca

Ante todo este panorama, desde ADICAE se vuelve a insistir en que la firma de una hipoteca será uno de los mayores actos económicos que un ciudadano medio asuma a lo largo de su vida, hecho que acentúa la necesidad de tener un adecuado conocimiento previo de las características de la operación, qué información debe recibir antes, durante y después de la firma, cuáles son sus derechos, cuáles las obligaciones de su banco o financiera y cómo reclamar llegado el caso. 

Lamentablemente, crisis recientes han demostrado que la hipoteca y los préstamos pueden acabar siendo motivo de sobreendeudamiento familiar. Por ello, desde ADICAE no se han escatimado esfuerzos para dotar de multitud de recursos a usuarios y consumidores que permitan un acercamiento comprensible a la materia, desde una plataforma y un observatorio específicos sobre hipotecas a publicaciones diversas o un curso online, dentro del portal educativo de esta asociación, con acceso para todas aquellas personas que quieran tener la formación necesaria para afrontar el reto de firmar una hipoteca con la garantía estar formado e informado para ello.

Además, los nuevos canales telemáticos de comunicación abiertos durante la crisis han acercado más que nunca a esta asociación a los usuarios y consumidores. Gracias a ellos, las personas que tuvieran una duda antes de firmar una hipoteca, en el momento de hacerlo o posteriormente, con algunas de cláusulas o condiciones impuestas, tienen mucho más fácil contactar con ADICAE para dar cauce a sus dudas o problemas. Para hacerlo, pueden contactar a través del correo electrónico consultas@adicae.net, por Whatsapp a través del número 660175964 o  con el formulario online de esta asociación https://www.adicae.net/envie-su-consulta.html. 

Muchos de los problemas ligados a las hipotecas son problemas comunes a muchos ciudadanos porque lo que desde ADICAE se promueven las reclamaciones y las demandas colectivas con las que esta asociación ha demostrado la fuerza de los consumidores unidos frente al poder de la banca en casos como los de los gastos hipotecarios, cláusulas suelos, comisiones abusivas, tarjetas revolving, IRPH… Si cree que puede estar afectado por alguno de ellos no dude en contactar con esta asociación.

Consejos a la hora de firmar una hipoteca

En cualquier caso, y más allá de todo el material disponible en la web de ADICAE, siempre hay algunos consejos muy básicos para todas aquellas personas que quieran formalizar una hipoteca.

• Fórmese e infórmese. La formación y la información, como decíamos, es la mejor herramienta para que un ciudadano se convierta en un usuario y consumidor protegido.
• Valore sus necesidades y preferencias. Con los conocimientos necesarios será capaz de distinguir entre lo que realmente necesita y lo que le ofrecen.
• Compare diversas ofertas. No se limite a aceptar la primera propuesta. Compare entre distintas entidades o productos. Algunos aspectos muy básicos sería el tipo de interés, el TAE (le ayudará a conocer realmente el coste de su hipoteca), el coste final, el plazo de vencimiento, las condiciones, comisiones…
• Asuma únicamente los gastos hipotecarios que le corresponden. La ley 5/2019, especifica claramente qué gastos asume el consumidor y cuáles el prestamista. Si piensa que no se corresponde con su caso, consulte con ADICAE.
• Exija a su banco toda la información previa y toda la documentación precontractual por escrito. Está en su derecho y no se podrán negar.
• Recopile y guarde toda la documentación respecto de su hipoteca, incluida la publicidad con la que conoció el producto.
• Repase que la información viene reflejada en esos documentos y que comprende el contenido de los mismos. 
• Valore el tipo de hipoteca a suscribir (de interés variable, fijo, mixta…) y el plazo de vencimiento teniendo en cuenta los posibles escenarios futuros.
• No solicite una hipoteca por un importe superior al 80% del inmueble.
• Negocie bien las condiciones, pues muchas le afectarán en la cuota mensual. Diferencial, tipo de interés, periodo de revisión, comisiones, sistema de amortización, períodos de carencia…
• Recuerde que todo es negociable y hágalo con varias entidades para conseguir sus mejores condiciones.
• En la medida de lo posible, no pida plazos de amortización muy largos, pues pagará más intereses.
• En la medida de lo posible, evite la opción del avalista.
• Consulte, si duda, la posible ilegalidad, en cuanto a que no son obligatorios, de algunos productos que algunas prestamistas ligan a su hipoteca, seguros, tarjetas, planes de pensión…
• No acepte cláusulas abusivas como aquellas que le perjudican, las que le suponen más obligaciones que beneficios o las impuestas a mala fe.
• Si duda, no firme. Consulte con ADICAE, le asesorarán sobre su caso.
• Si ya firmó y duda, consulte con ADICAE, donde estudiarán sus condiciones y le ayudarán a solicitar su nulidad en el caso de que correspondiera.