Las nuevas hipotecas de la banca publicitan diferenciales entre el 1,25% y el 1,95% a cambio de contratar diversos productos de vinculación; unas hipotecas que siguen siendo caras puesto que en el momento en que el Euribor comience a subir, la cuota mensual puede dispararse. Estas nuevas hipotecas crean la falsa apariencia de ser más baratas, pero cuyos diferenciales siguen siendo demasiado altos y el incumplimiento de alguna de las condiciones dispara el diferencial hasta el 2,89%. Para beneficiarse de estos ‘reducidos’ diferenciales, los bancos exigen al hipotecado la contratación de varios seguros (de vida o de protección de pagos), domiciliar recibos y nóminas, contratar planes de pensiones y operar con tarjetas de crédito para compras superiores a 5.000 euros anuales.
Supuestas reducciones de los diferenciales que no abaratan la hipoteca
Un ejemplo del encarecimiento de los diferenciales lo encontramos con la ‘Hipoteca Inteligente’ de EVO Banco, que anuncia reducciones del diferencial a medida que sube el Euribor. El primer año tiene un interés fijo y el resto el diferencial dependerá del valor del Euribor: entre el 2,10% y el 1,30%, según datos de su simulador hipotecario. Así, tenemos que si el Euribor se encuentra entre el 0% y el 1,99%, se aplica un diferencial del 2,10%, lo que nos deja un interés entre el 2,10% y el 4,09%; si el Euribor sube y alcanza niveles entre el 2% y el 3,99%, el diferencial se sitúa en el 1,90%, por lo que el interés de la hipoteca se encontrará entre el 3,9% y el 5,89%; si el Euribor sigue subiendo y se sitúa entre el 4% y el 5,99%, el diferencial se reduce al 1,70% y el interés que aplicará el banco comprenderá cifras de entre el 5,7% y 7,69%; y si el Euribor sobrepasa el 6%, el diferencial será del 1,30% y el interés que cobrará la entidad será de 7,3% en adelante.
Como podemos comprobar, a pesar de que la publicidad de EVO Banco presente la hipoteca como un producto tranquilizador que no supondrá un lastre para el consumidor aunque suba el Euribor, el precio de la hipoteca realmente aumentará y podría convertirse en una pesada carga en la economía familiar al aplicarse unos diferenciales que no descienden en ningún momento del 1%. Esta hipoteca es un ejemplo que ilustra la situación actual, en la que, con los altos diferenciales que ofrece la banca, la banca no quiere volver a la situación de hace diez años, cuando los bancos comercializaban hipotecas con diferenciales entre el 0,85% y 0,35%, sino que han encarecido el crédito debido a que en el momento en que el Euribor adquiera unos niveles normales (situados entre el 2% y el 4%), las cuotas mensuales se dispararán hasta los 500 euros.
Contratación de productos vinculados: no hay ninguno legalmente obligatorio
Es habitual que a la hora de contratar una hipoteca, el banco obligue al consumidor a contratar productos vinculados para conseguir bonificaciones en el diferencial. La primera condición que exigen para poder acceder a estos diferenciales por debajo del 2% es la domiciliación de la nómina o pensión, por una cantidad superior a 2.000 euros al mes en el caso del Santander, o por un importe mínimo anual de 24.000 euros en el caso de la Caja España-Duero. Bankinter requiere además que los titulares tengan unos ingresos totales o superiores a 3.000 euros mensuales. Si domicilia la nómina, el consumidor puede pedir que le apliquen en su cuenta las condiciones de sus nuevas cuentas nómina que también publicitan estas entidades, por las que se ofrece una pequeña rentabilidad o la omisión de las principales comisiones. Triodos Bank y Banco Santander piden también como requisito la domiciliación de al menos tres recibos domésticos.
En cuanto a seguros, el seguro multirriesgo de hogar es el único obligatorio de contratar por ley con la aseguradora que ofrezca las mejores condiciones. Si analizamos la normativa, ni siquiera es obligatorio que sea el consumidor el que tenga que contratar este seguro, ya que sólo se especifica que la vivienda debe estar asegurada. En cuanto a los seguros de vida o de protección de pagos, son seguros que los bancos exigen contratar para conseguir reducciones del diferencial, una práctica abusiva que la banca sigue aplicando pero que en ningún momento son obligatorios de contratar. Es el caso de ING Direct, que obliga a que todo el importe del préstamo hipotecario esté asegurado por el seguro de vida comercializado por la entidad; al igual que Bankinter, Caja España-Duero y Caja Sur; esta última, además, pone como requisito la contratación de un seguro de protección de pagos, un producto que en teoría garantiza el pago de las cuotas hipotecarias en caso de no poder hacer frente a ellas, pero con el que puedes llevarte más de una sorpresa si no lees con detenimiento las situaciones que cubre.
Aportaciones a planes de pensiones de hasta 3.500 euros anuales
Realizar aportaciones a un plan de pensiones también es otra de las condiciones que imponen los bancos para acceder a las hipotecas. Caja España-Duero exige hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación por un importe mínimo a 600 euros; en Caja Sur la aportación mínima a planes de pensiones es de 3.500 euros anuales. No es aconsejable contratar este tipo de producto cuando se tiene 30 años debido a que es un producto de ahorro-inversión que retiene el dinero durante mucho tiempo, dinero que se puede necesitar en algún momento para pagar la hipoteca, además de que actualmente su rentabilidad es escasa y el consumidor no obtendrá ningún beneficio.
Compras con tarjetas de crédito de hasta 5.000 euros anuales
Las entidades también obligan a los hipotecados a contratar otros productos asociados como son las tarjetas de crédito. Así encontramos que entre algunas de sus condiciones incluyen realizar 3 compras trimestrales con cualquier tarjeta de débito y/o crédito, en el caso del Santander; Caja España-Duero exige realizar compras anuales con tarjetas por un importe mínimo de 2.000 euros; Caja Sur pone de condición realizar compras con tarjeta superior a 5.000 euros anuales; y Triodos Bank requiere que el hipotecado contrate una tarjeta de débito y una tarjeta de crédito, con sus respectivas comisiones.
Si ya tiene productos contratados, negocie mejoras en las condiciones
Como se ha visto, para poder acceder a los diferenciales por debajo del 2% hace falta cumplir todos los requisitos; en caso contrario, los diferenciales aumentan hasta el 2,89%. Por tanto, estas supuestas hipotecas ‘baratas’ no son para todo el mundo. Los diferenciales deberían disminuir mucho más, puesto que, aunque ahora el Euribor está en niveles bajos, no será siempre así y, cuando comience a subir, la cuota mensual de la hipoteca se disparará y un diferencial superior a 1% podría poner al consumidor en problemas económicos. Por tanto, estamos ante hipotecas con diferenciales caros, que continúan ofreciéndose a plazos muy extensos, entre los 30 y los 40 años, lo que nos demuestra que comprar una casa sigue siendo un proceso costoso para los consumidores.
Si el consumidor tiene ya varios productos contratados con la entidad, puede utilizarlos para conseguir reducciones en la hipoteca y obtener mejores ofertas hipotecarias de las publicitadas por las entidades. Si ya tiene tarjetas, cuentas corrientes o planes de pensiones, no permita que le obliguen a contratar unos nuevos y aproveche para mejorar las condiciones de su hipoteca. En caso de necesitar ayuda u orientación, el consumidor puede pasarse por cualquiera de las sedes de ADICAE.
